网友说,房企恒大倒下了,融创将是恒大第二,狠人孙宏斌这样说

2022-04-10 02:18发布

近期,房地产龙头老大恒大,猝不及防地倒下了。


负债是主要原因。


根据《中国房地产报》消息,恒大负债1.95万亿元,位居房企第一。在上半年有息负债榜上,恒大的有息负债为5700亿元,手持现金仅为867.72亿元。连有息的短期负债都无法覆盖。



船大难掉头,债台高筑的恒大已经千疮百孔。


作为第一房企,6月份以来,恒大带着碧桂园融创富力等几家房企一路下跌。


三道红线公布后,恒大和融创都踩线了。市场上流传着一个线性思维的担心,觉得“恒大怎么怎么,融创也会怎么怎么”。


恒大许家印的今天,会是融创孙宏斌的明天吗?



孙宏斌出生在山西的一个偏僻的小农村,孙家里有四个兄弟,孙宏斌是长兄。


父母整日为生计奔波,照顾三个弟弟,忙得鸡飞狗跳,对孙宏斌根本无暇顾及。不到14岁,他就开始独自人离家求学,自己照顾自己。自己备战高考,自己做主填报志愿。他先是去武汉读了本科的水利专业,之后又考取了清华大学的研究生。


毕业后,孙宏斌被分配到一家科研单位。可对着人人都羡慕的“铁饭碗”,孙宏斌却觉得太过乏味无趣,这不是他想要的人生。


1988年,25岁的孙宏斌进入联想公司。当时柳传志刚的香港联想刚刚开业,正是发展上升阶段。踌躇满志的孙宏斌,用了不到两年时间,从一个普通员工做到了主任经理。


孙宏斌的担当和才干深得柳传志的器重,很快就将他破格提拔为联想企业发展部经理,主管全国的18家联想分公司。没过多久,孙宏斌带领团队取得了超1000万的产品销售额,在事业上干得红红火火,立下赫赫战绩。


孙宏斌成为了联想少壮派的领袖,公认的柳传志接班人。本以为他从此青云直上,没想到在他身后有一张大网等他入局。



一次醉酒后,孙宏斌对自己的属下吐槽,叫嚣要把企业部的资金卷走。当时在他手上握着1700万的国有资金。加上联想元老们关于他“结党营私、分裂联想”的一纸举报信到了柳传志那里。柳传志立即向公安局和检察院报案。很快,孙宏斌被警方羁押。


1990年初夏的一天,孙宏斌被北京海淀警方刑事拘留。10天后被正式逮捕,罪名是挪用公款13万元,被判处有期徒刑5年。


上世纪80年代末90年代初商界最年轻的奇才,前途戛然而止。


但从小就练就皮实倔强的孙宏斌,虽然不认为自己有罪,但他没有上诉,而是在狱中早早规划好,出狱后自己该如何东山再起。


1994年,因为表现良好,孙宏斌提前一年出狱。出来后,孙宏斌干了一件让人完全没想到的事情。


他请柳传志吃饭。这不是孙宏斌设下的“鸿门宴”,而是他诚心诚意向老领导表达自己当年行为的歉意,而且,他还承诺自己不会再踏入IT行业。


两人“相逢一笑泯恩仇”。


孙宏斌进入了房地产行业,事业从零开始。



1994年,孙宏斌创建顺驰房地产咨询公司,以房地产中介业务的方式试水这个全新的领域。


顺驰既不顺也不快的发展初期,柳传志多次向孙宏斌伸出援手。在创业初期缺少资金,柳传志借了50万元给他开展业务;孙宏斌想把房地产中介商扩大为房地产开发商,柳传志不仅为他打通了与银行的联系,还以联想的名义,联合中科集团,与顺驰合资成立了中科联想房地产开发公司。


有了联想与柳传志的知名度和影响力,孙宏斌高歌猛进,顺驰很快成长为天津最大的房地产公司。在公司成立的第四年,联想和中科将股权全部转让给了孙宏斌。


从此,孙宏斌在地产界拥有了一席之地。也同时开启了他高杠杆激进的疯狂拿地模式。


时间来到2003年,孙宏斌开始谋划顺驰在港交所上市的蓝图。不过,在他心中还有一块石头,如果不放下,无法轻装上阵。


那就是当年那场牢狱之灾给他带来的污点记录。


据孙宏斌本人澄清,当时是他为了保护当面冲撞柳传志的部下,才被公司以挪用公款罪名送进监狱的。时隔十多年,孙宏斌向法院提出了申诉,要求取消原判,改判无罪。而柳传志和联想公司也出具了一份说明,全力支持改判。


随着孙宏斌被改判无罪,他在法律意义上的污名至此被洗刷干净。


从亲密师徒,到“仇人”恩怨,再到合作伙伴。与柳传志的关系转换,让孙宏斌在商海沉浮中历练了人情世故,练就了抗摔耐打的心态。


在柳传志的相助下,孙宏斌在房地产行业的拓展之路顺风顺水。



孙宏斌给自己的第一家创业公司取名为“顺驰”,意思是顺且快。


顺驰集团的发展,的确快得让人眼花缭乱。拿地前就已经安排好后续,地一到手马上进入操盘阶段,建成后迅速出手。快速建成资金链,在最短时间内完成资金循环。当其他公司还在为操盘准备阶段时,顺驰就已经完成一个项目,开始进入下一轮圈地操盘的运作了。


孙宏斌的快速打法,给顺驰的发展带来了显著的效果。


孙宏斌看准国家停止福利分房的政策,在天津拿下14万平米的项目,还开发了近30个项目,让顺驰一下成了天津市最大的房地产商,市场份额占比为15%,在房地产历史上绝无仅有。


接着,孙宏斌又以9.05亿元的天价拍下北京大兴600亩的土地,正式向天津外的其他城市进军,顺驰的触角伸向全国各地。快速拿下华北、华东、华中等10余块土地,将房地产18个月的惯例平均开发周期改写为7个月。给当时的地产模式带来了巨大震动。


顺驰的销售数据很漂亮:2001年销售回款仅1亿元,到了2002年,跃迁到16亿元,2003年再次飞跃,达到了40亿元,2004年回款127亿元......顺驰一路狂飙猛进。


此时的孙宏斌,意气风发,进入福布斯2019年度中国富豪榜,排名第20位,财富值707.1亿元人民币。



不过,甩开膀子大步前进,也意味着没空低头审视潜在的问题。


2004 年4月,国家出台宏观调控政策,全国银行停止放贷,顺驰的天津大本营失守了。销


售回款一下降到 29 亿元,2006 年又降到16 亿元。


现金流戛然中断,孙宏斌愁得白头发滋滋往外冒,连做梦都想着怎么去拉资金。项目卖不出去,资金链彻底断裂,顺驰在香港上市的计划泡汤了。


孙宏斌不得不辞去顺驰董事长的职务,以18亿元的低价将顺驰95%的股权托付给了香港的路劲基建集团。从此,孙宏斌又成了孤家寡人。



当大家都认为孙宏斌倒下时,他再次重启,做起了高端项目“融创”。


孙宏斌从顺驰中吸取教训,不再追求速度与激情,而是开始注重公司运营的安全和稳健


为求稳健,曾经顺驰只需半年即可搞定的项目,融创则花了3、4年才推出楼盘;因为克制,当竞拍价超出自己承受范围时,融创果断放弃了两个地王级的地块项目。近8年来卖出的货值有2万亿,但花在并购方面的资金为2000亿。这对性格张扬的孙宏斌来说,已经很罕见了。


2010年10月7日,融创集团在港交所挂牌上市,正式踏入了国际资本市场。融创首日开盘报3.5港元。


之后的9年期间,融创中国股价最高报42.95港元,翻了11倍,涨幅高达1127%。


近日,据港交所权益资料显示,融创中国刚刚获得的了贝莱德增持的137.7万股。让近期的投资者们,稍稍暂缓了那么几分焦灼。



孙宏斌在房地产界纵横二十多年,他的理想就是扩展版图,布局全国。


绿城宋卫平、佳兆业郭英成、泛海卢志强、金科黄红云,到联想柳传志、乐视贾跃亭,再到王健林李嘉诚、邓鸿,孙宏斌与这些大佬们签下合作协议,每一次投资都是几百亿。


孙宏斌先后花了386亿元买下泛海京沪项目、新湖中宝旗下20个地块、李嘉诚长实集团的大连西岗项目、环球世纪及时代环球的51%股权等等。被圈内称为“收割大佬”。


通过一系列的收购,融创获得了快速增长。胡润研究院近日发布“2019年地产品牌价值榜”,融创以180亿元的品牌价值排名第8,涨幅达89%,是所有地产品牌中涨幅最大的企业。


而孙宏斌身上也因此贴满了“激进”、“收购狂人”、“收割大佬”、“白衣骑士”等标签。


先说孙宏斌与绿城创始人宋卫平的恩怨情仇。


绿城集团创始人宋卫平和孙宏斌的缘分始于一套房子。


2011年11月,绿城集团陷入资金链危机,传闻即将破产。


孙宏斌力挺绿城肯定能度过难关。


他买了一套无锡绿城·香樟园的房子,时不时在微博晒出自己对绿城的溢美之词:“产品品质做得最好的是绿城”,还在社交平台上向宋卫平示好:“我真的喜欢宋卫平,原因是我们太像了,一是都是血性的性情中人;二是都有理想主义情怀;三是都怀英雄的浪漫主义”。当时有媒体采访孙宏斌,他回答说:“谁出问题,也不能绿城出问题。”


公开表白宋卫平不久,孙宏斌就开启了与绿城的亲密合作。


两家组建融绿平台,双方各持50%的股权。融创仅花5100万元就拿到了绿城·香樟园项目公司的51%控股权;以33.72亿元的价格收购了绿城旗下5座城市9个项目的50%股权。当时这9个项目的市场价格在450亿元左右。并且,9个项目中只有1个项目合并到绿城中国的报表中,其余8个都合并到了融创的报表中。


自从与绿城开展合作后,融创的合约销售额从192亿元,上升到了547亿元。其中与绿城合作的项目就占了1/3。



但孙宏斌接手绿城后,在策略上启动高周转和去存货的战略,还把不少绿城酒店的投资都叫停了。让以慢求精的宋卫平感觉与自己的经营理念有较大分歧,说自己”把绿城卖给了一个不该卖的人。”认为融创的狼性文化不适合绿城。


后来没多久,因价格过高、人员整合困难、以及绿城积压大量需要长时间消化的土地等等一箩筐问题,导致收购意向失败。



如果说孙宏斌对绿城收购的失败是自己作出来的,那么对乐视的收购则是他此料不及的一个大坑。


乐视的贾跃亭是孙宏斌的山西老乡。谁能想到,老表会给老表挖坑?


当时荣登“创业板首富”贾跃亭,言必称所谓的“化学反应”、“生态”,是风云一时的人物。连柳传志都被“忽悠”住了,在多次采访中说乐视的生态模式给了他很多启发。


孙宏斌和贾跃亭相识于2017年。两人认识才一个月,孙宏斌就向陷入资金链断裂困局的乐视伸出了援手,战略投资150亿元。资金分别用于60.41亿元收购乐视网8.61%股权,79.5亿元增发乐视致新33.5%股权,10.5亿元收购乐视影业15%股权。


当时,有融创的投资者对此提出异议。可孙宏斌和他的老师柳传志一样欣赏贾跃亭,说自己“看好贾跃亭的战略眼光和厚道为人”。


即使是后来贾跃亭被曝出豪掷700万美元在美国购买独栋豪宅,在玛格丽特大道买5幢别墅时,孙宏斌仍然跳出来维护“兄弟”:“老贾此前股票套现100多亿元,给自己买点房子怎么了?我投资乐视之前有过详细的尽职调查,即便现在,乐视网的财务数据和之前也是对得上的。”



力挺贾跃亭,无非是为了拿到乐视的地。但可后来的事实是,孙宏斌被贾跃亭忽悠了。


据财报数据显示,乐视网2017年全年预计净亏损约116亿元。而在2016年,乐视网的盈利约为5.5亿元。孙宏斌上任后才看清,原来是山西老乡玩了数字游戏。


拿着孙宏斌的钱,贾跃亭基本偿还了上市体系的债务,而非上市体系的债务,贾跃亭向公众承诺自己会尽责到底。但从2017年7月,以“开会”为由飞美国后,贾跃亭在无数个“下周回国”的承诺下,直到今天都还没回国。截止目前,他身负被执行总金额已高达90.25亿元。


前不久,贾跃亭的法拉第未来在美挂牌上市。目前FF的估值是45亿美元,融资10亿美元。但对于贾跃亭来说,他的身价仍然负数,还债还是漫漫长路。


有业内人士调侃说,清华大学硕士生孙宏斌被山西财政政税学校专科生贾跃亭坑惨了。交了昂贵的学费,在乐视网董事长的位置上只担任了237天,还为它流泪。


在此轮收购惨败收尾后,仅存的乐视影业成了融创文化集团的一个版块,由孙宏斌的儿子孙喆担任董事长。


而一“闹剧”的后遗症是,在二级市场上,每伴随着乐视负面消息的出现,融创中国的股票就会出现异动。


不过,这对于经历过大风大浪的孙宏斌来说,只需挥一挥衣袖,并购的步伐不能停。



收购王健林的万达文旅,对于孙宏斌来说,是颇为酣畅淋漓的一场战役。不过让人没想到的是,这场战役的影响力,一直持续到今天。


孙宏斌和王健林的世纪牵手始于2017年那个炎热的夏天。


这一年,王健林为6000亿债务寝食难安,在思考几个深夜后,终于下决定拱手让出万达商业的半壁江山:他最喜欢的电影院线、77个酒店项目、13个文旅项目,分别以335.95亿元和295.75亿元的高价卖给融创中国。


这是中国地产业有史以来最大的一笔并购交易。老王这批项目分离,堪称断臂求生,向“轻资产”转型。


最后,这笔交易的达成不只是融创集团和万达集团签约,还有富力房地产集团公司。



富力出资199亿元从孙宏斌手中买下万达的76个酒店项目,而融创则在295.75亿元的基础上再添加100多亿余元,买了万达的13个文旅项目91%的股权。


这个价格比早前的作价高了48%,而且还附带454亿元的贷款。业内人士议论纷纷,孙宏斌又亏了。


但两年后融创这笔收购,卖了1600亿,而且还有大量可售存货。


四年后的王健林,成功回血,带着万达逐渐上岸。


而今年中秋节前,融创与万达提前“分手”了。


原本到2037年才到期的21家酒店合作协议,提前了16年终止。这次终止,融创中国不但要向万达支付1.33亿元作为终止补偿,需要结清的应付账款还有6859万。



双方的“分手”原因令人遐想:


究竟是是融创觉得万达这项酒店管理的业务不行了,还是融创的资金出问题了?


毕竟,笼罩在融创和万达头上的阴云,谁也不比谁少。



融创公司企业文化中核心价值观的第一句——“使命般的激情”,显示了孙宏斌近乎偏执的信念。


在这个信念背后,是强烈的扩张欲。哪怕今年监管严格,也要大手笔买地。


上半年融创中国的拿地销售比为37.9%,距离监管要求的40%非常接近。拿地金额为755亿元,拿地宗数为44宗数,都是排名第一。


融创中国的半年报显示,融创中国实现营业收入约958.2亿元,同比增长约23.89%;归母净利润约119.89亿元,同比增长9.4%。尽管营收和归母净利润都有所增长,但净利润增速只有个位数,是近5年来最低。


比起去年36.95%的利润增速,这上半年的融创中国,让孙宏斌颇为操心。在近日举行的中期投资分析会上,孙宏斌表态,对于目前来说,所有的企业无论是开什么价,他都不会并购了。下一步拿地会“急刹车”,下半年将只求“安全”。



在前面倒下的许大哥,已经让孙宏斌愁得无数白头发滋滋往外冒了。


恒大的爆雷事件,将会给行业带来怎样的洗牌和变化?


风雨飘摇的房地产,下一个倒下的会是谁?笑到最后的还有几家?


毕竟,谁也说不准。




参考资料:


雪球《接盘侠or白武士?孙宏斌的千亿“拯救首富计划”赚了多少钱?》




本文作者:十月波斯菊
责任编辑:歌