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客观1.小区概况

金隅泰和园位于朝阳区朝青商圈高井北街7号，是大理耀鹏房地产开发有限责任公司建设的板塔结合社360问答区，塔楼为28层或29层，板楼为11层或14乡善界江投做光弦书升层，占地面积为7.69万㎡，共11栋楼30湖声胶吗你谓齐川31户，容积率为2.0，是一个大型体量社区。楼栋为一梯四户、两梯四户和两梯五户设计。

1.1基础设施

小显适争站犯察财军区物业为北京宏丰行物业管理有限责任公司，物业费为2.02元/㎡/月-2.04元/㎡/月。物业主要服务项目有24小时保安执勤、社区活动、日常清洁、设施维修脸等。

小区绿化率为35％，楼栋四周有不同占地面积的绿化空间，种植有龙爪槐、马蔺草、玉簪、芍药、鸢尾属、月季等花草树木。

（花园绿化景观）

（花园绿化景观）

小区内人车不分流，小区分为地上停车和地下停车，车辆从南门进入，进入车库需要扫描车牌，车位数量750个，地上停车费为1500元/年，地下停车费为4200元/年，小区暂时不能安装新能源充电桩。

（地下停车位）

（地下停车位）

小区供暖南为集中供暖，供暖费为30元/㎡。

1.2建筑品质

小区建筑年代为2008年-2016年脸若反独劳思香企云快，小区是纯中式建筑风格，钢筋混凝土结构，倍坏律送需许异根设小区外立面底部三层为砖红色，上面为米黄色和灰色搭配，外墙为涂料设计，有保温防潮设计。

（楼栋外立面）

（楼栋外立面）

1.3楼栋大堂

小区单元门为不锈钢门，门口安有摄像头练施车若，并设有步行台阶和无障碍通道。单元楼门口处均设有智能人脸识别门禁，楼栋内有收件箱、物业宣传公告栏等，楼道墙面为白色和绿色涂料衔接，并安有声控灯。

（楼栋门禁）

（楼栋墙面）

1.4户型分析

小区共11栋出培楼3031户。现有58㎡-59㎡一居、73㎡-81㎡二居、77㎡-89㎡三居、88㎡-89㎡四居，其中两居和三居每栋楼都有分布。主力户型有80㎡两室一厅一卫，其中主卧朝南且带有阳台，次卧、客厅和厨房均朝北，卫生间朝西。主力户型还有88㎡三室一厅一卫，主卧和两个次卧均朝南，其中刘批告鲁包映支主卧带有阳台，厨房朝东。

1.5内部配套

小区内有健身设施、儿童游乐设施、垃圾分类箱、公告栏、快递柜、充电桩等。

（充电站等配套）

（充电站等配套）

（充电站等配套）

2.周边配套2.1交通配套

小区2公里内暂无地铁站，距离相对较近的地铁站是高碑店，距离小区2.2公里。

（地铁站）

（地铁站）

距离小区776米处有朝阳路高井公交站，可乘坐488路、517路、615路等公交车，517路公交车可通往四惠枢纽站、四惠东站、高碑店桥北等站；距离小区876米处有民航医院公交站，可乘坐350路、411路、451路等公交车，其中350路公交车可通往呼家楼东、呼家楼北、东大桥公交场站等站。

小区周边1公里内有汇星路、黄杉木店路、朝阳北路，朝阳北路为双向六机动车道，黄杉木店路为双向单车道，汇星路为双向两机动车道。从小区自驾走朝阳路、定福庄西街到北京市朝阳区S50（远通桥），其中朝阳路为双向四机动车道，定福庄西街为双向两机动车道，全程共3.4公里，5个红绿灯。

2.2商业配套

小区周边1公里内有鲜时汇生鲜超市、爱便利超市、华欣超市（太平庄店）、剧本超市、华联超市。小区周边1公里内有中国银行（青年路支行）、中国工商银行（北京高碑店支行）、中国农业银行（北京财满街支行）、中国建设银行（财满街支行）。

（楼栋外部底商）

（楼栋外部底商）

佳亿·青年汇距离小区2.5公里，里有便民超市、孙鲜森花舍、味多美、麦当劳、村上一屋、金牛道乐山跷脚牛肉等店。朝阳大悦城距离小区2.8公里，内有COACH、Dior、MAC专卖店、哈根达斯、维多利亚的秘密、喜茶等店，是集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体的购物中心。

2.3医疗配套

小区周边1公里内有睿泽口腔、北京叠彩园诊所、北京星牌建材有限责任公司-卫生所。

民航总医院距离小区1.1公里，民航总医院创建于2007年，位于北京市朝阳区东部，医院设有消化内科、神经内科、肾内科、骨科、泌尿外科、神经外科、妇科、产科等科室，是一所三级综合性医院。

（民航总医院）

北京市第一中西医结合医院（CBD院区）距离小区5.8公里，医院位于北京市朝阳区金台路，医院设有心血管内科、外科、儿科、急诊科、骨科、妇产科、放射科等科室，是一所三级甲等的中西医结合医院。

2.4教育配套

小区周边1.5公里内有朝阳区朝花幼儿园（汇星园）、中少手拉手幼儿园、理德斯森林幼儿园、郝德瑞吉欧幼儿园、北京海实幼儿园。

小区附近3公里内有中国传媒大学附属小学（低部）、朝阳区星河实验小学、星河实验小学、甘露园小学、康乐园小学。

小区周围3公里内有北京市第八十中学管庄分校（汇星校区）、定福庄中学、中国传媒大学附属中学、北京市电气工程学校、北京市润丰学校（东校区）。

2.5生态休闲配套

小区周边1公里内有星期八台球俱乐部、北京雪豹搏击泰拳俱乐部、YMCA财满街游泳俱乐部。

小区周边有卜蜂莲花生活超市。

距小区1.6公里内设有3A级兴隆郊野公园。兴隆公园（原名兴隆片林）初始建于1992年2月22日，1995年12月建成，总占地面积1017亩，建有八座小山、45亩人工湖，总投资约3000万元。湖面上的白玉石桥成为一座中心景观，湖面西侧为水榭，南侧山峰上建有一座八角重檐亭，北湖边为揽月亭，公园内有各种乔灌木2万余株，建成了初期的兴隆片林。 2002年3月被北京市园林局批准为北京市一级公园。

（兴隆公园）

（兴隆公园）

京城梨园距离小区3.4公里，京城梨园位于北京市朝阳区平房地区，占地面积930亩，公园内有梨园舞台、梨花草坪、梨花广场、梨园别苑等景点，还设置了篮球场、健身器材、足球场等设施，是免费对游人开放的郊野公园之一。

北京欢乐谷距离小区8.8公里，位于北京市朝阳区东四环四方桥东南角，占地56万㎡，主要景观有古玛雅雕像、探险家树屋、玛雅喷泉等，游玩设施有欢乐世界主题漂流、潜水鱼、模拟过山车等，是国家4A级旅游景区。

2.6嫌恶设施

（小区东侧有高压线）

（小区东侧有高压线）

主观1.前言

恰巧是六一儿童节，和小伙伴们相约到兴隆公园游玩，站在湖边，感受着暖洋洋的风轻轻吹过脸颊，闭上眼享受着这一刻带来的宁静，睁开眼后发现湖对岸不远处居然有不少高楼，内心瞬间萌生出一个想法：如果以后我自己的家就在这样的公园旁边，那将会是一种怎样体验？一定特别开心！于是怀着激动的心情，查阅了一番信息，如愿以偿了解到了这个住宅项目—金隅泰和园。

长工对这个直线距离到兴隆公园不足一公里的金隅泰和园产生了极大兴趣，于是拿着地图开始研究，发现不止有地铁，公园，附近还有很多的大型商超，完全不用担心日常生活所需和娱乐要求，实现了长工对住宅的基本幻想，能在北京这样一个寸土寸金的地方，找到这样既能享受远离城市的宁静，又可以随时融入首都繁华的地界，太不容易了！

看到这里，已无心在公园继续留恋，怀着一丝紧张又有一丝喜悦的心情来到了金隅泰和园的大门前。

2.小区感受小区亮点1.公园式小区环境

进入金隅泰和园小区里的时候，发现这的环境真是不错，几乎走的每一步都可以看到不同的绿植，从高层看小区就好像是盖在山上的一样，绿化覆盖面非常广，而且多数植物都有自己的“身份牌”，回想了下之前踩的小区情况，好像只有天润福熙大道会如此介绍绿植，但是人家那个小区可是小豪宅呀，所以对这个小区的好感度一下子拔高了不少。

（小区花园）

（小区花园）

2.内部配套比较齐全

小区里的健身器材虽然相对简单，但自有它的优点。大家可以利用零碎时间来锻炼，也许你花在去健身房路上的时间，就够你在小区的健身区里完成一天的锻炼量了。它还可以寓练于乐，小区里都是熟人，一边锻炼一边聊家长里短，一点都不枯燥。

小区还设有电动车充电桩，带有充满电后自动停的功能。不止如此，一进大门的时候，长工就注意到了一款小型迷你消防车，玲珑小巧的红色车身简直太吸睛了，而且别看它“长”得微型，但功能俱全，能够轻松穿行于较窄的小区路面，并实现高效快速处置初期火灾的目标。

（内部配套）

（内部配套）

（内部配套）

3.小区物业特别负责

在这次踩盘的时候遇到了两次小区物业人员，她们在察觉我们不是业主的时候主动跟我们打招呼，并且询问我们有没有什么问题，当第一次被叫住的时候，长工还以为要被驱赶了，没想到他们并没有因为我们不是业主而忽略我们，反倒特别热情地帮我们解答，没有一点点的不耐烦，给物业人员点赞点赞。

同时从每个楼栋里展示的信息能看到，小区物业会不定期地组织业主参加一些活动，氛围是真的很不错。

（小区物业内部照片）

（小区物业内部照片）

4.小区楼体、楼道维护较好

作为一个已有九年楼龄的房子，墙面依旧保持得像刚刚盖的一样，长工之前踩盘的小区墙面不是涂料掉色就是特别不耐脏，而金隅泰和园的墙面真是很取巧，首先颜色就特别耐脏，其次是楼体底部也没有贴瓷砖，这样就不会脱落，而且砖体分隔都是大面积的，让人看着就很大气。

（小区墙面）

而楼道内的墙体维护得也很好，底部是绿色涂漆，不会被人踢脏，上面是白色的，看着非常干净整洁，尤其一层走廊处还有一扇窗户，绿色加白色的配置本身就很亮堂，再有采光，更让人感觉楼道很宽敞明亮了。

5.周边配套齐全

商业对于购房者来说是不可少的，而这个小区楼栋四周的底商就很丰富，像有百康药房、志广果蔬、洗衣洗鞋店等，满足日常生活的基础需求，出大门就能买菜、买生活品，非常方便，同时周边还有一个大型生活超市，要啥有啥。

（小区商业）

（小区商业）

而且朝阳大悦城的加持更是让这个小区备受人们关注。长工和小伙伴们从小区南门打车到大悦城只花了11分钟，打车就16块，2公里左右。但一些假日打车估计要时间长，因为路程中会途经民航总医院，人多、车多，很堵，如果秋天不热的情况下，走过去也是可以的。

（小区周围地图）

（大悦城）

（青年汇）

还有就是小区周边的生态配置，绝对是顶配！开篇就提了，该小区临近兴隆公园，如果你以为只有这一个，那你就眼光短浅了，来给大家看看地图。

（小区周围公园）

小区槽点1.门岗管理不严格

有好就会有坏，没有一个小区是十全十美的，抛开物业人员的热情友善来说，该小区其实有点属于半开放式的，虽然有摄像头和机动车门禁，但是外来人员可以自由进出。进入小区的时候保安也没有登记，也没有询问，给人很不安全的感觉。

同时，小区内住户会在楼道内堆放自己家的个人物品，想一下，如果你生活在这样的环境里，每天乘坐电梯上下楼，看着脏乱的杂物总会影响心情，安全隐患也是有的。

（小区门口）

（小区楼道）

（小区堆放杂物）

2.地上人车不分流，车位紧张

这个小区的车位真不是一点半点的紧张，而是非常非常紧张，在和物业人员交流的时候，对方给出的答复是：“你就算排号，也要等个2、3年”。长工直白的理解就是，车位的事，你就不用想了，轮不到。

地下车位的抢手程度就不用说了，地上车位也非常拥挤，会有乱停乱放的情况。踩盘过程中，看到一辆车为了倒出去硬生生的从一个石墩上开了过去，底盘和石头发出的摩擦声音，真是肉疼。

（小路停放的车）

3.幸福说

总体来说，长工还是很推荐该小区的。首先，小区内部环境较好，绿化覆盖面积大，因为两限房的限定，让这个小区居住人群结构单一，不复杂，同时楼龄新，所以建筑品质良好，基础配套维护完善，但是要注意下，两限房转商会有35%的土地收益等价款，所以建议购买已经转商后的房子哈，多一事不如少一事。

其次，再来说下外部条件，这个小区的地理位置还是很不错的，距离国贸CBD约7.7公里，在不堵的情况下也就20分钟，而且小区周边商业、生态、医疗、教育资源配套成熟，有年轻人喜欢的大悦城，还有适合老一辈人休闲健身的各种公园，所以不管是以家庭为单位的人群或者年轻的单身群体，都可以考虑该小区。但是依旧要提示下，小区距离地铁还是有段距离的，可能对上班族来说不是个好消息，所以非常在意这点的还是要综合衡量下。

三、价值分析1.区域价值1.1区域现状

金隅泰和园地处朝阳区中部的朝青商圈，位于东四环、东五环之间，该商圈东与东坝和定福庄紧密衔接，再往东侧就是环渤海经济圈到达北京的第一站——通州，西侧临近朝阳公园，南有高碑店，尤其西南向是国际焦点区域CBD，所以朝青一直被京城地产公认为理想的CBD生活区，被称为"CBD后花园"和"CBD商务服务区"，是CBD白领人士置业的理想区域之一。

优越的地理位置让朝青板块不断承接着外溢需求的涌入，发展至今，已经从昔日脚手架纵横、塔吊林立的区域，摇身一变成为人流密集的生活区。这一过程中，自然也吸引了不少中高档地产项目扎堆聚集，像国美第一城、天鹅湾、首开熙悦尚郡、华纺易城等。

2009年的活力东方购物广场、2010年的朝阳大悦城，商业配套的逐渐完善让朝青板块更加被人们熟知和认同。而对于该板块而言，生态和产业也是吸引人群驻足的两大优势。

生态休闲方便，板块内有朝阳体育中心、京城体育休闲公园、京城森林公园、儿童主题公园、朝阳区平方公园、星河湾生态公园等，且板块南侧就与国家AAA级旅游景区兴隆郊野公园毗邻；产业方面，板块有铜牛电影产业园、猎豹移动全球总部、北京市文化创意产业集聚区、爱工场第五文化产业园、姚家园产业园等，人才带来的消费动力给朝青板块不断输入新的活力。

楼市方面，截至2012年6月，该板块暂无新房供给，均以二手房为主，可选择性较多。

1.2地块价值

截至2021年6月，朝青板块近5年内并无土地出让计划，且周边商圈也无土地供应。根据北京市规划和自然资源委员会网站显示，距离现在最近的一块土地出让是朝青板块南侧的百子湾商圈，是2014年1月9日成交的一块住宅混合公建用地。

朝青板块及周边商圈均开发较早，开发程度高，如今已经相对饱和，土地稀缺性明显，预计短时间内依旧不会有新的土地入市，且不会对板块内的二手房市场造成冲击。

1.3发展前景

作为中心城区的重要组成部分，朝阳区一直热度不减，从官方发表的2017年—2035年分区规划看，朝阳将建设具有国际影响力和竞争力的和谐宜居国际化城区，朝青商圈自然也会受整个大环境影响，随之发展。

朝青板块北部西侧临近北京朝阳站，该站已于2021年1月22日投入使用，是北京铁路枢纽六大主站之一。北京朝阳站集客运专线、普速铁路、城市公交、轨道交通等基础设施于一体，未来将成为北京东北部地区新的大型综合交通枢纽。随着该站不断完善建设，交通、人口带来的红利会很大程度辐射到朝青板块。

地铁3号线已于2016年4月开工建设，预计于2023年开通运营一期工程西段，其中在朝青板块将设置体育中心站，从该站往西行驶可到达北京朝阳站，极大地提高居民的出行效率，缓解板块内的交通压力。

北京地铁22号线的规划，将串联CBD 核心区、定福庄组团、城市副中心、燕郊高开区、平谷新城等重点功能区，成为北京与河北之间首条跨省地铁线路，该线路在朝青板块最南侧设置有甘露园站，轨交建设是一个区域发展的重要因素之一，相信未来22号线的建成通车也将会给朝青板块带来不小的红利。

2.小区卖点

小区是两限房出身，需按照约定限制套型比例，所以不会有很大面积的户型，像有58㎡-59㎡一居、73㎡-81㎡二居、88㎡-89㎡三居、88㎡-89㎡四居户型，总价291万起，较适合刚需上车群体，但是要注意两限房转商交易需要缴纳35%的土地收益等价款，如果购买已经转商后的房子，就可以不用缴纳了。

小区内部配套完善，绿化环境好，楼龄新，且受限于两限房的购买资格，该小区居住人群单一，不复杂，楼栋楼体维护较优，整体居住品质相对较好。

外部条件方面，小区周边已经形成了适合居住的商业氛围，大门四周底商满足生活各个方面，且2公里处还有朝阳大悦城和佳亿青年汇，满足不同年龄段购物需求。

周边教育资源相对充足，小区北侧就是第八十中学管庄分校（汇星校区），东侧一路之隔就是朝阳区朝花幼儿园，家长接送孩子方便。

生态休闲资源是这个小区非常明显的一大优势，小区东侧就是一块占地面很大的绿化空间，满足居民日常健身跑步需求；北侧3公里范围内有三个大型公园，譬如星河湾生态公园、朝阳区平房公园等；南侧1.6公里处还有兴隆郊野公园。

3.购买指南3.1价格分析

（小区价格走势图）

截至2021年6月20号，小区挂牌房源共31套，占全房源的1.0%。根据幸福里app查询，金隅泰和园6月挂牌均价59722万元/㎡，环比上涨0.37%，从近6个月的价格波动趋势来看，该小区呈现稳中有升态势，但均在正常波动区间内。

具体购房成本方面，拿在售的58.3㎡一居室为例，报价315万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套净首付约为121万，二套净首付约为196万。

3.2户型分析

截至2021年6月20号，小区在售的两居室户型占比较多，为20套；其次为一居室，共5套；三居室和四居室分别为3套和2套。

户型面积：79.23㎡两居

（户型图）

户型亮点：

1.主卧和客厅朝南，且次卧有一个南向窗户，光照好。

2.户型大致方正，没有浪费空间

3.阳台利用空间面积大

户型缺点：

1.厨房位于两个卧室中间，容易产生噪音

2.次卧窗户和厨房窗户临近，易产生油烟倒灌

户型面积：58.13㎡一居

（户型图）

户型亮点：

1、卧室带阳台，利用空间面积大

2、户型相对方正，无浪费空间

户型缺点：

1、卧室、客厅东向，采光不足

2、暗卫，通风差

3.3楼栋选择

金隅泰和园小区东侧有高压线，在意的人群可以不考虑1号楼、5号楼和6号楼，但1号楼和6号楼呈“L”走向，可以根据不同单元进行选择；小区南侧的10号楼、11号楼楼下有底商，会相对吵闹，影响楼上住户休息，可以优先考虑其余楼栋。

3.4推荐人群

小区宜居属性高，环境好，且周边医疗、生态配套完善，很适合以家庭为单位的人群居住。

小区户型覆盖面积段较小，上车门槛低，适合朝青商圈上班的刚需人群，譬如铜牛电影产业园、大悦城等的工作人员。

小区距离国贸CBD约7.7公里，适合CBD商圈附近的工作人群。

4、小区对比4.1 新房对比

截至2021年6月20号，朝青板块暂无新房项目供给，周边临近板块仅有东坝目前有一在售新房项目，为首城珑玺，距离金隅泰和园约9公里，但该项目为别墅，总价2930万/套起，所以从总价和购房人群角度看，两者不形成对比竞争关系。

4.2 二手房对比

小区周边二手房较多，基于价格、地段、商圈考虑，故选择相对临近的富华家园和阿曼寓所进行对比。

（二手房对比图）

声明：因时间、市场、政策等因素均会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。 本文中所有文字、图片，未经许可不得转载。 踩盘时间：2021年6月4