投资买房是否划算分以下情况：

1.先说投资住宅房，如果为刚需族，回归住的属性，不在投资回报讨论范畴，如果从投资来讲，近百万的住房，靠租金回报率回收成本是不划算的，但是如果投资在一个中等城市，城市发展前景非常好，随着物业的升值，也可能较快回收成本，但风险并存。

2.投资商铺，这在选择时要考虑地段，如果是地段位置好，商铺价格和当前市场价格相适应，则可以投资，回报率年利润在百分之七左右，则十年回收成本没问题，投资商铺看好地段，大胆投资。

3.投资公寓，公寓单价比住宅较低，出租率比住宅稍高，如果在地段区域为稀缺资源，则可以投资，看周边位置情况，如果大量过剩产品，则不划算。

4.投资办公用房，这是风险较大投资，这和周边办公区域环境，配套有关，也和城市发展前景有关，如果不是自己开公司，最好别投资办公用房。

以上纯属个人见解。

现在买房首先要看您是什么用途的？

一是投资，我认为并不是很好的时机，今年的整体经济都是下行的，而且各行各业都有不同程度影响，而且这种趋势是和国内外的疫情形势息息相关，而且就目前看来短期是无法越冬的。那么各个各个行业都是需要“广积粮，缓称王”，房地产是所有行业的顶端，所以降价空间有，但是不会太大；上涨国家又不允许，所以完全没有价差，作为投资不明智。

二自住刚需，现在买房我个人认为把握适当时机，是可以入手的，当然是您手中现金流充裕的情况下。花时间多看看房，多找几家中介是可以在市场上找到特价房的。因为现在一些开发商不会明着降价，降价会有损形象，也会对后续销售产生负面影响；但是他们会通过二级甚至三级经销商搞特价房，以求回笼部分资金。但是如果您需要换房增面积，而且手中现金不是很充裕，我劝您还是谨慎，因为您手中的房应该降价速度超过您要购买的房子，不然提不到改善。

其实今天投资要把握“现金为王”的总体思路，有现金在手，看准时机，也就是疫情的尾巴出手，不要盲目花钱，这也是为什么国家谨防通货紧缩的原因。

如果是十年前，随便怎么买都能挣钱，但是如今的口号是房住不炒，贸然加杠杆炒房的话，不是很理智的，前两年由于三四线去库存，棚改货币化，让很多三四线甚至是小县城的房价涨了一波，但是如今的去库存任务已经完成的差不多了，货币棚改也接近尾声，再在三四线城市买房当投资的话，可能会成为高位接盘侠，因为三四线城市的人口净流出，没有足够的人口支撑，年轻人都去大城市打工了，只有逢年过节的时候回来，而返乡置业的人流也不会加大了，他们更向往大城市。

大家都知道，房价长期看人口，所以我们有必要把房产投资分为一二线和三四来区分，年轻人，大学生大多数都喜欢留在自己工作的城市安家，一线城市毕竟才四个，那么剩下的青年才俊很自然的流入到一二线城市，因为那里有更好的教育资源，医疗资源，就业机会等，所以一二线城市的人口净流入，但是土地又是不可再生资源，所以房价就有了支撑点，好的城市好的地段的房子永远是热门的，现在对楼市的指导方针是因城施策，分类调控，如果是有闲钱要投资房产（当然，本人也是反对加杠杆炒房的），尽可能找有产业支撑，有发展前途的城市，找核心地段，在楼市下行的时候还能以租养贷，在楼市上行的时候，这类房产也是涨的最快的，所以在房住不炒的背景下，怎么选择城市，选择地段才是投资的精髓所在！！！

投资房产注意两个点：一个是货币宽松，另一个是房产税。

对于货币宽松应该很多人都能够理解，在过去中国房地产市场的几次起落中，货币宽松是主要的驱动因素，有几次感觉很明显的，前一天降准降息，后一天各地的房产过户窗口就排起了长龙。开发商和购房者很多时候期待的都是相同的，有人敢于投资房产，就是预计到，在长期趋势上，货币宽松是必然的，只是短期有快有慢。当然，个人还是希望货币不要太宽松。对于一家企业，如果资产净利率无法覆盖利息率，那么借债多了反而会导致亏损，经济也是如此。

另一个是房产税，从现阶段对房产税的理解看，其实房产税在我国更像一种空置税，有人更倾向于房产税不会影响房地产市场，认为房产税的成本是可以转嫁的，但是愚以为，也许并不是如此。在没有房产税的前提下，租客和房东议价的天平倾向于房东，因为租客必须被动接受，否则被赶出去。而房产税后，这个议价天平会扭转，房产税的负担会促使房东主动的找租客，而找不到租客则主动的出售房屋。从行为动机来说，这个逻辑是可以想通顺的。国外的房产税略有不同，因为国外的房产税导致了富人区和贫民窟，这类似于我们如今的物业费的模式，只是这是一个地区的物业费。在某个区域征收的房产税使用在这个区域的基础设施。而我国的房产税预计征收可能更加普适，因为征收后需要均衡的使用在各个区域。

如果货币是宽松的，房产税征收最终不会覆盖到你，那么投资房地产是相当不错的。但是现阶段中国的楼市，既要面对紧缩，也要面对房产税的预期，所以，还是谨慎一点为好。

关于买房目的也就两种：投资和自住，一直以来鄙人信奉一句话，谨慎投资，自住趁早，为什么呢？分析下为什么刚需客很难买上房子，除了资金原因以为，更重要的是心态和思维方式，迷茫的刚需客为什么总是买不上房子，总是画地为牢，容易进入买房死循环：新开发——嫌偏，周边逐渐成熟——嫌贵，交房后已成熟——买不起，又在外围开发新地块——嫌偏 ……问问自己是不也这样想？刚需请记住：房子是可以换的！首套刚需的话考虑未来3-5年即可，周边配套可以满足阶段需求即可，俗话说没有十全十美，就算无限接近完美，但唯一的缺点可能就是你的钱可能不够！

合适不合适，其实还是没有清楚自己的需求，还有就是内心的忐忑甚至是不安，恐惧和纠结在作祟“现在买将来会不会更低，不买房价一直在涨，如果涨价将来更买不起”犹豫纠结徘徊挣扎中加之经济并不富裕选择继续观望这就是刚需买不上房的主要原因！

小结：需求与合适，能满足需求可谓合适，自己的可持续收入可以足以维持将来的房子开支，对于刚需来说就可以了，因为人生每个阶段需求是不一样的，就像上学小学初中高中随着受教育水平越高思维方式及认知也会随之而变，所以说买房亦是如此，经济能承受，满足阶段需求即可，不可过度分析！

【我是地产白居易/感谢您关注支持】

如果您买房是刚需，建议您不要太纠结房价是否会更低，也许在你犹豫的时候，房价已经上涨。

如果您买房是为了投资，建议您先梳理您的账户，买房的资金是否超过您资产的50%，家中是否备有一定的流动资金？

如果确定要通过房产来投资，建议您优先选择一二线城市，原因有二：

第一，   一二线城市对人才有足够的吸引力，人口红利有望助推房价；

第二，   一二线城市的配套设施更完善，房子的附加价值越大。

其次，建议您选择大型开发商，至少是50强企业，这种企业开发流程标准，出现倒闭或烂尾的概率基本很小。

大家应该很清楚，房产投资的最佳时间已过，现在投资利润有限，建议您可以多了解一些投资品种，综合考量。

买房这个话题太沉重。无论房价怎么涨还是跌，都无法预言。房子与国家调控有关，与自己需要有关。结婚刚需，无论涨跌必须买。如投资，肯定比银行存款强。