2023-02-25 10:23发布
中国人似乎天生对房子感兴趣，很多人生大事都会和房子扯上关系：城市的生活多姿多彩，发展机会多，出来打拼的年轻人，谁不希望在城市安个家？谈婚论嫁，丈母娘是一道绕不过
中国人似乎天生对房子感兴趣，很多人生大事都会和房子扯上关系：
2020 年是不平凡的一年，疫情过后，各大行业还没完全走出阴霾，而房地产却略有回暖。
最新的统计数据显示，全国房价再次出现普涨情况，随之而来的，是新一轮的限购政策……
那么，2020 年到底要不要买房？房子怎么买才不踩坑？
今天「 你好 club 」就用万字长文，来聊透 “买房” 这个话题，主要内容如下：
由于文章很长，你可以选择自己感兴趣的部分阅读，或者先收藏再看 ：）
如果回到十年前，有什么办法可以成为一名富人？答案非常简单粗暴，买房、借钱买房、借钱买多套房。
那站在 2020 年这个时间节点，现在是买房的好时机吗？十年后的房价又是一番什么景象？相信对大多数人来说，这都是一个纠结的问题。
支持买房的观点有很多：
从 2016 年开始，我国房市已经调整了快 4 年，价格泡沫消化得差不多了。
目前，房价已经没多少下跌的空间，顶多是等待反弹的时间长一点还是短一点。
而且疫情之下，全球央行都在放水，我国 “货币供应量 M2” 增速重回 10% 以上：
一方面，贷款变容易了，肯定有不少资金流入房地产；另一方面，投资者担心货币贬值，就更会想办法借钱买房。
在国家统计局 8 月 14 日公布的数据中，全国 70 个大中城市的房价出现 普涨情况（数字大于 100）：
如图所示，7 月份全国 70 个大中城市的房价，有 59 个对比 6 月上涨，62 个对比 2019 年 7 月上涨。
甚至有不少专家喊出，“今年房价是未来五年的最低位，且买且珍惜”。
反对买房的观点也不少：
全球累计确诊新冠人数已经超过 2500 万，现存确诊接近 700 万，全球经济还处于回血阶段。
经济不好、失业变多、收入下降，现在的基本面根本无法支撑房价上涨。
在刚过去的 7 月份，深圳、杭州、南京等地出台新一轮的 限购政策，我国 “房住不炒” 的基调并没有改变。
7 月 15 日，深圳公布了最新的限购政策 “深八条”。其中要求，深户要落户满3年、且社保/个税交满 3 年，非深户社保/个税交满 5 年，这样才有资格买房……
其实，每笔交易都同时有买方和卖方，市场永远有人看涨，也永远有人看跌。
现在是不是买房的最佳时刻？恐怕没有人能给你 100% 准确的回答。
“穷人” 总想抄答案，随波逐流，而 “富人” 坚持独立思考，并且愿意为自己的行动负责。
如果你本来就有买房计划，有能力拿出首付，也有充足的还款能力，那么我们接下来，就按刚需房、置换房、投资房、学位房，分别讲清楚购买的技巧。
中国人向来有 “恋房情结”，毫不夸张地说，有房子才有完整的家。
但对于刚需来说，要在最没经验的年纪，做最重要的决定，如何才能买对人生中的第一套房？
李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
良好的地段，上下班交通方便，各种生活配套应有尽有，幸福指数远超平均水平。
为了方便大家，我们总结了一个快速判断表：
直接说结论：
不同人对地段的要求不一样，上班族可能更关注交通，宝妈宝爸可能更关心学校配套，你可以根据自己的实际情况来挑选。
在 8 月的「 你好Club 」活动中，一位读者 @Jenny 跟我们分享了 挑选地段的教训：
她在 2017 年买了广州郊区的二手房，当时觉得价格便宜、环境安静，而且终于有一套属于自己的房子，兴奋了好一阵子，但住下来却越来越后悔……
由于在天河区的 CBD 上班，每天早早就得起床，走路加地铁要一个半小时，感觉生命都浪费在路上。
而且房子周边都是农村，连大一点的商场都没有，平时想买点东西都要往市区跑，非常不方便。
最麻烦的是，附近的学校都不怎么样，儿子还有 3 年就要上小学了，每次一想起这件事就觉得头疼……
“我真是肠子都悔青了。”
这句话她在分享中反复说过很多遍，希望大家看完后，对地段挑选有更深刻的理解。
除了要找到合适的地段，同一个小区里每套房子的楼层、户型、朝向都不一样。哪种房子住起来会更舒适？
我们同样总结了一份挑选要点：
下面我们逐项说说：
想知道什么户型是好的，可以先看看什么是不好的。
网上有一篇爆文叫做 “史上十大奇葩户型” ，相信你一辈子都想象不到，房子还能建成这样？
奇葩 1：跑道户型
奇葩 2：虎口户型
奇葩 3：高跟鞋户型
上面这些户型，要么长得 “又长又窄”、“三尖八角”，连家具都不知道往哪里放；要么寓意不好，像虎口、跑路，听起来就让人不舒服，住起来就更加让人别扭。
其实一个好户型，最重要的是方方正正，就像下面这样：
特别是在寸金尺土的一线城市，房子可能不会很大，一个方正的户型可以把面积充分利用好。
另外户型的 功能分区 也要合理，避免出现从主卧上个厕所要横穿整个客厅、餐厅正对着厕所等情况。
一般来说，南北通透是最好的。也就是说，南北都有窗户或者阳台，能够保证空气对流。
当然南北通透的房子也是最抢手的，如果买不到，朝南、朝东南、朝东，也是比较好的选择。
如果再加上一个大大的落地窗，阳光照进房间来会非常敞亮，让人心情舒畅。
其次是 西南，不过夏天的时候西晒比较厉害，房子会感觉热一些。
最次是 朝北，采光最差，冬天阴冷，能不选就不要选。
我们都知道，一样的房子，不同的楼层，价格可以相差好几万。
而楼层的选择，可以从几个方面来考虑：
高楼层的好处，主要是采光好、视野开阔、安静，不过如果是顶层，要注意夏天暴晒和雨天漏水。
如果楼层太高，首先要重点关注 消防，毕竟消防车的救援高度也是有限的。其次要关注 梯户比，如果电梯太少，早上赶上班就只能干焦急。
如果家里有老人，可能低楼层会更方便。万一电梯坏了，即便是年轻人，爬几十层楼也会吃不消。
在选房的过程中，装修也是让人纠结的地方。我们来对比两种情况：
另外，精装房的总价也会更高。好处是装修钱可以顺便一起贷款，坏处是首付也要多一些。
第一次买房的人很容易忽略这点，我们的房子不是独栋别墅，楼盘的小区环境同样重要。
一个良好的小区环境，最好有 充足的绿化和娱乐健身设施，想想如果你家楼下就是一个小型公园，幸福感会加分不少。
挑房的时候还要尽量 避开噪音源，例如停车场出入口、主干道旁边等。
最后一点就是 物业服务，经历过新冠疫情之后，相信大家都知道物业管理有多重要。
刚需一般手头都比较紧，如何攒首付、如何贷款最省钱，都必须提前做好功课。
关于如何理财攒房子的首付，可以参考「 你好 Club 」上一期万字长文《手把手教你基金定投》。
今天我们带你掌握房贷的技巧：
银行的房贷主要分为两种，它们的差别如下：
其实，银行对房贷的要求并不高，因为房子就是很好的抵押物。只要你的信用卡有按时还款，信用记录良好，而且 工作收入稳定，任何人都能申请。
两种贷款最主要的差别是 利率 不一样。以首套房、贷款 100 万、30 年还款为例：
商业贷款的利率大约是 5.4%，每月需要还 5615 元；公积金贷款利率是 3.75%，每月还款 4631 元，两者足足相差 1000 元。
公积金贷款非常优惠，但不是所有人都能贷。以深圳为例：申请公积金贷款之前，至少要缴满 6 个月公积金。
而且它的 贷款额度是有限的，比如深圳最多只能按公积金账户余额的 14 倍来贷款，并且单人不能超过 50 万，夫妻双方不能超过 90 万。
如果你想买一套 200 万的房子，首付 60 万，公积金贷款 50 万，剩下的 90 万就要办理商业贷款。这种情况也就是所谓的 “组合贷款”。
第一次贷款很容易搞蒙，除了房贷有两种，还款方式也有两种：
这里以贷款 100 万，30 年还款为例，看看怎样还款更划算？
两种方式没有绝对的好坏，如果你不想给银行交那么多利息，平时也没什么理财渠道，那选择等额本金就好。
如果你不想把自己逼得太紧，选择等额本息也未尝不可。每月多出来的钱，还可以用来进修自己，或者学习理财。
现在买房和贷款都是抢着来的，你没想清楚就下一个先来，如果你去过售楼部，相信会对那种紧张气氛印象深刻。
所以「 你好 Club 」建议你提前做好准备，例如学会使用“房贷计算器”。
这个小工具非常好用，上面的还款金额就是这样算出来的。在百度或微信，随便搜索就能找到很多。
使用方法也非常简单，选好贷款类型，填好金额和利率，点击计算就可以了。
注意图中有一个地方叫 “LPR”，它相当于以前的基准利率，各家银行在 LPR 的基础上加 “基点”，才是我们最终的贷款利率。
房贷计算器还可以查看，总还款金额和每月还款情况：
计算这些数据，除了为了心里有数，也可以看到某一年的剩余本金是多少，为 提前还款 做准备。
建议大家都去动手试一试，贷款前就先自己算清楚。
年轻人一般都没办过贷款，对自己不熟悉的东西，免不了会担心踩坑。
这里也为大家整理了一些常见疑问：
Q：每家银行的贷款利率都是一样的吗？
A：不是的。建议问问楼盘销售，和哪些银行有合作，然后看看哪家利率最低。
不过也不能只看利率，因为有些银行可能会没有贷款额度。如果你着急收楼，利率高一点也得接受。
Q：贷款年限选多少年最好？
A：一般建议按 最长年限 来选，例如 30 年就很多人选。
在通货膨胀的情况下，以后你的收入增加了，就会觉得还款会越来越轻松。
而且通过拉长还款期限，每月少还一些，省下来的钱还可以用来进修，或者学习理财。
Q：银行说我还款能力不够，怎么办？
A：年轻人收入相对不高，如果还款能力不够，可以 增加父母或者配偶作为共同还款人。
你每月还款的金额，不能超过几个人总收入的 50%。
Q：房贷利率是几十年固定不变的吗？
A：贷款合同签订后，房贷利率一般每年调整一次，具体要看合同怎么写。
对房贷来说，银行不会采用固定利率，因为几十年后的经济无法预测，万一银行收的利息还不够成本，那就亏大了。
Q：房贷要不要提前还款？
A：房贷基本上是我们这辈子能借到的最便宜的钱，如果你善于理财，那就可以拿钱生钱，没必要提前还。
但如果你手头上有一笔闲钱，也不知道要干嘛，提前还款也是可以的，起码利息可以少交一点。
提前还款一般要 额外收手续费，具体可以咨询银行。
平时出去吃饭，除了饭菜要收钱，饭店还会额外收我们 “茶位费”、“服务费” 等等，其实买房也是一样的。
除了房子的价格，你还要多准备几笔钱。以总价 100 万、80 平米的房子为例：
由此可见，房子并不是明码实价，表面上是 100 万，实际上你要交的钱超过 103 万。
还好这些钱不需要你一次性交，如果你买的是一手房，从买房到交房一般都有 1 年以上的时间，可以让你先缓一缓。
房子是我们最贵重的财产，买房的一些细节也不能掉以轻心。这里举几个常见注意事项：
国家规定，开发商要卖房，必须五证齐全。具体包括：
这些证书一般会挂在售楼部显眼的地方，如果没找到，可以问销售拿来看看。
两种金只有一字之差，听着都差不多，但却完全不是一回事。
看房的时候，销售都会怂恿我们交钱，订金是可以随时退的，而一旦转为定金就不能退了。
如果没有考虑清楚，千万不要随便交定金。
在计算房价时，房子的阳台、入户花园、飘窗等，都只按一半面积计算，另一半相当于是 “送” 的。
这是一种很常见的促销手法，其实羊毛出在羊身上，只要房子每平米的单价提高一点，开发商想怎么送就怎么送。
开发商送的车位，分为 产权车位 和 车位使用权。
产权车位签的是《购房合同》，将来有房产证，可以自由买卖。而车位使用权签的是《租赁协议》，等于长期租给你，无法自由买卖。
一手房是跟开发商买的，而二手房都是跟私人购买，需要注意的地方也有所不同。
最直接的方法就是看《房产证》，上面写的 产权人 是谁？
如果这套房子有几个产权人，那么需要所有人同意才能出售。如果对方已婚，还要看看是不是夫妻共同财产。
对于婚前财产，一个人签字就能出售；而对于婚后财产，夫妻双方都要到场签字。
除了房产证，我们还要去房管局 “查册”。
这份资料相当于房子的 “身份证”，不但可以看到产权人，还能看到有没有 银行抵押，有没有被 法院查封。
如果业主不配合查册，那么就要小心了，房子可能有问题。
原业主的户口不迁出，新业主是无法迁入的。
在签合同前就要问清楚，卖家户口有没有迁出？什么时候迁出？
如果房租合同还没有到期，租客就有权继续住在房子里。所以买房前，就要让卖家把租约处理掉。
千万不要欢欢喜喜买套房，结果发现自己还住不进去。
房子动辄就是几十万，所以资金的安全性一定不能掉以轻心。
像卖家卷款跑路、房子被查封过不了户……这些情况都时有发生。因此，不要为了省一点费用铤而走险。
很多中介都能帮你办理资金托管，在房子办好过户前，先把钱放在银行的监管账户，千万不要直接把钱给卖家。
以上这些就是「 你好Club 」为大家总结的刚需房购买攻略。
很多刚需都是掏空家里 6 个钱包才凑够买房钱，希望这份攻略能帮你少走弯路，一次性就买对。
大多数人的第一套房子或多或少都有些遗憾，想着等日后攒够钱了，再换套好的。
换房子的理由因人而异，比如想要更大的房子、更好的地段、更好的学校……
那么，置换房又有什么技巧呢？
这里跟大家分享一个 “置换房子，钱房两空”的 案例：
李姐一家四口住在 5 楼，考虑到婆婆行动不便，于是找到中介，想换套 1 楼的房子。
中介让李姐签了两份合同，买和卖同时进行，声称这样能更快住上新房子，自己也操作过很多次，完全没问题。
没过几天，李姐就看中 1 套房子并且交了定金，中介也很勤奋，天天带人来看李姐的房子，很快就找到意向买家。
不过后来，买李姐房子的人反悔了，既没交定金也没签合同。后来，中介非但没有把李姐的房子卖出去，还辞职消失了。
李姐没收到卖房的钱，自然也付不起 1 楼的首付。最终被 1 楼的房主起诉毁约，赔了 30 多万违约金……
现实中，还有很多像李姐这样遭遇的人。资金不足的情况下，最保险的方法是 先卖后买：
先保证自己的旧房子能卖出去，签了合同、收到首付款、完成房贷审批，然后再去买新房 ，否则很容易落得 “钱房两空”。
此外，中介的话不能完全相信，你认为有问题的地方，一定要 把口头承诺落实到合同上。
置换房，不仅要和卖家讨价还价，争取更多的优惠；还得和买家打心理战，守住底价的同时，尽量卖出高价。
那么，自己的旧房子，怎样才能卖更多钱呢？
这是一个看颜值的时代，美女通常会受到更好的待遇。
所以，房子就像待嫁的姑娘，要想高嫁，相亲前就得好好装扮。如果房子脏乱差，看房的人第一眼就 pass 掉了。
卖房前，打扫干净是基础，其次还要花点心思去包装。比如把墙漆重刷一遍，换一下灯和窗帘，房间就焕然一新了。
这些花几千块就能搞定，房子多卖几万不成问题，何乐而不为呢？
此外，带家电家具通常是加分项，但如果家具太老破旧，那会减分，宁愿不要。
总之，想要房子多卖点钱，就得花点心思。如果买家一看房，就有一种立马入住的冲动，那你就赢了。
大家应该都听说过 “羊群效应”，喜茶在刚开业的时候，雇人在门口排队，刻意制造一种很热闹很抢手的氛围。
其实，卖房也是同样的道理。你可以将看房的人安排在同一时间，营造出房子很抢手的氛围。
电视剧《蜗居》的女主角海萍和老公去买房时，就遇到很多中介找的托儿。
另外，小区楼下这么多中介，记得把房源都挂上。让更多人来看房，竞价者才会多，你才能找到出价最高的人。
有时候，细节决定成败。没经验的人卖房，通常都会忽略这一点， 打造良好的个人形象。
回想一下你自己买房的时候，绝对不会找一个邋遢的销售，因为你从心底里就觉得这人不靠谱。
越高端的楼盘，销售的穿着打扮就越有气质。现在，你就是自己房子的销售。
当你出现在看房客面前，穿戴整洁、精神有气质，这样才会给人留下一个好印象。别人也更乐意跟你沟通房子的细节。
为什么要卖房？这是多数看房客会问到的问题。
这时候，可以适当美化一下理由 。例如家里小孩考上好的学校要过去陪读，工作升职被调去别的城市等等。
暗示这套房子会带来好运，这是一个 加分项。但如果你说急需用钱之类的理由，那么对方势必会狠狠砍价。
虽然这样做不够诚实，但是这种 “white lie” 也不会损害对方的利益，属于无伤大雅。
置换房的技巧就讲到这里，能换房的都不是第一次买房了，相对刚需来说，经验也会更丰富一些。如果你有更好的经验，也欢迎在底下留言分享 ：）
下面「 你好Club 」继续为大家讲解投资房。
如果你问 2020 年最火的投资品种是什么，那答案一定是股市。
特别是创业板指数，已经从年初的 1800 点，涨到现在的 2800 点，升值 55%！
但正如我们在《手把手教你基金定投》中说过，做投资一定要有 逆向思维：
中国股市向来是 “牛短熊长”，如果未来牛市结束，天量的资金又将奔向何方？房地产会不会是一个机会？
虽然我们无法预测未来，但机会总是青睐有准备的人。下面我们就来了解下：投资房要怎么选，才能赚得更多？
有人说，投资房地产等于投资城市的股票，要想涨得快，先要选中基本面好的城市。
虽然很多城市都有限购，但只要提前准备，还是有变通方法的。比如我们有位同事，户口在佛山，社保在深圳，两个地方都有购房资格……
那么，如何挑选一个适合投资的城市呢？
房价的涨跌，底层逻辑还是 供给和需求。
要想一个城市的购房需求旺盛，首先就要 经济发展好，大家的收入高。毕竟，没有购买力的需求，只是美好的愿望而已。
根据最新数据，深圳的上市公司数量已经超过 300 家，仅次于北京。像华为、腾讯、平安、招行等都是深圳的知名企业，他们的员工收入也比全国平均水平高出一大截。
目前，深圳的房价已经全国第一。毫不夸张地说，经济是房价上涨最重要的基本面。
当然，也不是说所有人都要来深圳买房。大家可以参考每年的 “全国城市 GDP 排行榜”，一二线城市的经济发展相对会更好。
经济发展好，决定大家有没有钱买房，人口不断流入，决定有钱买房的人多不多。两者相辅相成，共同影响需求。
2019 年人口增长前十的城市如下：
很明显，这些城市都是经济发展比较好的。
好的经济会不断吸引年轻的优秀的人才，这样才有持续的购买力。如果你要投资房产，可以优先考虑这种城市。
其他城市的人口流入情况，可以通过当地统计局官网查询。
要预估房价走势，单看需求还不行，我们还要看供给：
一座城市的土地供应，会逐渐演变成房屋供应，当土地供不应求时，就会带动房价上涨。
从 2015 到 2018 年，深圳常住人口增加了 200 多万，在 2019 年更是成为人口流入第二多的城市。
而深圳的土地供应却很紧张，它的面积还不到上海和广州的三分之一。地少人多，购房需求量又大，最终导致供不应求，房价暴涨。
当然话又说回来，房地产也不能只看供给和需求，因为它并不是一个完全开放的市场。
目前，全国多个城市都有限购，有时候你看中也不一定能买。建议你更多地参考上面的思路，在分析自己所在城市的时候，也可以用到。
授人以鱼，不如授人以渔，这也是「 你好 Club 」 一直以来的理念。
投资一定要学会换位思考，我们自己买房的时候，最看重的就是地段。其实买投资房也是一样，选对地段已经成功了 50%。
那么，什么样的地段最能升值？前面已经分享过刚需房的地段挑选方法，这里再分享一个实操技巧：看控规图。
所谓控规，就是政府对城市的规划，各个地块打算用来干什么。这份文件一般在 当地国土局的官网 就能找到。
例如下面这张图：
我们可以看到，每个地块的颜 {MOD}都不一样，对于投资买房，主要看 黄 {MOD}和红 {MOD}区域 就可以了。
如果黄 {MOD}集中，且周边没什么红 {MOD}，那么这是一个住宅区；如果红 {MOD}比较多，代表这一块写字楼多，商业发展得好，能提供大量的工作岗位。
大家都喜欢在公司附近租房和买房，那么这个地方的租金和房价，都会有一个很好的趋势。
之前也有一位上海的读者 @Sofia 跟我们分享，她家附近已经不批居住用地了，新建的都是超高层甲级写字楼，房子根本就不愁租，房价也在逐年上涨。
因此在选房时，商业用地的占比 也是一个重要的参考指标。
不过，这个方法非常考验政府的规划能力，也有一些城市的 CBD 喊了很多年都没建起来。
因此，看控规选房也不是稳赚不赔的。还是那句话，学习思路更重要。
每枚硬币都有正反两面，除了要知道哪些房子升值快，我们还要知道哪些房子最好不要碰。
老破旧的房子，不但房龄大、日久失修、没有电梯，而且没有物业、卫生环境差、人流也复杂。
这种房子虽然便宜，但是没有什么投资价值。除非是名校学区房，否则直接 Pass。
郊区的自然环境肯定比市中心好，但各种配套设施都不是很成熟，无论上班还是娱乐，都非常不方便。
除非后续会修地铁，或者城市发展区域改变，要不然就尽量不要选，你自己不喜欢住，愿意接手的人也肯定少一些。
如果一个区域已经比较成熟，但区域内有价格特别低的房子，一定要谨慎投资。
因为一分钱一分货，便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子发生过命案，业主只好把房价压得很低。
这种房子要么暴赚，要么烂在手里，普通人还是敬而远之吧。
投资房的收益分为两部分，一个是租金，另一个是买卖差价。
租金回报率 = 月租金 × 12 / 总房价
比如说，你花 100 万买了一套房子，每个月能收 3000 租金，那么租金回报率就是 3.6%。
具体的租金水平，你可以上各种中介 APP 看看，例如贝壳、安居客、蘑菇租房等等。
租金回报率不能孤立来看，因为资金是有 “机会成本” 的，同样的 100 万，你可以用来买房，也可以买理财产品。
如果理财产品的收益比 3.6% 高，那买房就显得不太划算了，因为买卖房子的手续非常麻烦，而理财产品相对省心很多。
当然，大部分人投资房子并不是为了收租金，大家更看重的是房子的升值。
总价 100 万的房子，自己出 30 万首付，贷款 70 万，如果房价涨到 150 万，相当于我们用 30 万赚了 50 万，收益率 167%！
这只是一种粗略的算法，如果你想算得更精确，需要用到 IRR 工具。具体使用方法，可以关注我们的矩阵号「 深蓝保 」，回复关键字 “IRR”。
在过去十年，不少人就是通过不断地买房卖房，积累了巨额财富，实现了阶级的跃迁。
未来十年，房地产投资又将改变多少人的命运？我们拭目以待。
中国的房地产市场，总有一群 “神奇物种”，它们就是千金难买的 名校学位房。
即使房子老破旧，仍有不少家长去疯抢，为的就是给小孩上个牛逼点的学校，赢在起跑线上。
今天也和大家分享一些挑选要点：
不管是哪里的房，只要和名校挂上钩，房子的价位立马就会上一个台阶。
学区房和学位房听上去差不多，但其实不是一回事：
简单来说，学位房的入学资格更加明确，价值自然也更高。
那么，学位房该怎么买？又有哪些需要避开的坑？
古有孟母为子三迁，今有愿意为孩子的优质教育砸上数百万的家长。
北京一个 10m² 的「过道学位房」，根本不能住，就可以挂牌叫价 150 万。
与其说买学位房，还不如说给小孩买一张上学的进门卡。因此，学校牛不牛逼，排名靠不靠前，是你买学位房最核心的挑选要素。
教育局官方一般不会给学校排名，怕引起家长学生的焦虑。但可以根据该区域各学校历年的成绩分数线作出判断。
像深圳民间一直有这种说法：读深圳十大高中，上全国一本高校。
只要你的孩子入读这些高中，就意味着半只脚踏进一本学校的大门。不过，名校旁边的房价势必高出好几倍。
深圳罗湖区重点小学学位房，面积约 45 平米，房龄超 20 年，报价 400 多万。而同样的价格能在郊区买个 110 平米的大新房。
因此也有人说，现在的教育不是考学生能力，而是考家长的经济实力。
学位房被称为 “最刚的刚需、最稀缺的资源”，一线城市的优质学位房动辄几百上千万。
那么，购买学位房需要注意什么？我们整理出以下 3 点，不知道可能会吃大亏。
三四月份是学位房最火爆的时候，房价通常被抬得最高。
因此，建议大家错开高峰期，提前几个月就要做好入手准备。
如果等到四月底才买，房子可能早被抢光，小孩也可能错过五月最早的那一批招生。
此外，有些学校对 买房时间 是有要求的。
总之，为了保证小孩顺利上学，你越提前准备越保险。
如果学位被原业主的孩子锁定，你的孩子就无法在该学校上学。
根据学校和地区政策不同，有锁定 3 年、 6 年的，也有锁定 9 年的。
为了保险起见，买学位房前，你需要到学校实地确认，并查看原业主户口是否已迁走，原业主小孩是否已经毕业。
有些地区或学校，会再设置一道门槛：房子面积符合要求，小孩才能入学。
比如广州越秀区出台，房产证面积少于 30 平，无法享受划分学位。
虽然有种嫌贫爱富的作风，但重点学校人人都想挤进去，名额供不应求，也是无奈之举。
在过去，学位房往往被认为是“风险低、增值空间大”的好产品。其实，它的风险也不容忽视：
一些公办学校的招生范围，每年都会或多或少进行调整。这也意味着，家长花大价钱买到手的名校学位房，有可能会打水漂。
像之前闹的沸沸扬扬的深圳龙华网红盘壹城中心，开盘时开发商承诺“买房送名校学位”，但后来学位名额超标，壹城中心的小孩无法全部就读，有的可能要被分流到其他学校。
类似的事件屡见不鲜，这也是购房者需要注意的一点。
买学位房就像炒股，最重要的是判断趋势。
有些学校是潜力股，过去不咋地，但越办越牛。也有些学校就像地雷股，曾经不可一世，如今黯淡无光。
如果不幸遇到学校排名下滑，不仅影响孩子的升学，而且房子日后转卖也比较难。
因此买学位房前，可以实地走访往届学生和家长，多方面打探一下学校的口碑。
名校对孩子成长的作用是毋容置疑的，但万一进不了名校，也不意味着孩子接受不到良好的教育。
俞敏洪曾说：学校教育只占教育的 30%，剩下 60% 是家庭教育，10% 是社会教育。
由此可见，良好的家庭教育也不能忽视。是否能上名校，咱们尽力而为就好。
有人说，买房子跟找对象一样，没有百分百完美的。
你每设定一个要求，候选的房子就被筛掉一批。如果条条框框太多，就极难遇到称心如意的。
所以也有人说，买房有时候也是一种妥协。
但无论如何，拥有一套属于自己的房子，能让人更有幸福感和安全感。希望今天分享的干货，能真正帮到你们。
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中国人似乎天生对房子感兴趣，很多人生大事都会和房子扯上关系：
2020 年是不平凡的一年，疫情过后，各大行业还没完全走出阴霾，而房地产却略有回暖。
最新的统计数据显示，全国房价再次出现普涨情况，随之而来的，是新一轮的限购政策……
那么，2020 年到底要不要买房？房子怎么买才不踩坑？
今天「 你好 club 」就用万字长文，来聊透 “买房” 这个话题，主要内容如下：
由于文章很长，你可以选择自己感兴趣的部分阅读，或者先收藏再看 ：）
一、2020年是买房的好时机吗？
如果回到十年前，有什么办法可以成为一名富人？答案非常简单粗暴，买房、借钱买房、借钱买多套房。
那站在 2020 年这个时间节点，现在是买房的好时机吗？十年后的房价又是一番什么景象？相信对大多数人来说，这都是一个纠结的问题。
支持买房的观点有很多：
从 2016 年开始，我国房市已经调整了快 4 年，价格泡沫消化得差不多了。
目前，房价已经没多少下跌的空间，顶多是等待反弹的时间长一点还是短一点。
而且疫情之下，全球央行都在放水，我国 “货币供应量 M2” 增速重回 10% 以上：
一方面，贷款变容易了，肯定有不少资金流入房地产；另一方面，投资者担心货币贬值，就更会想办法借钱买房。
在国家统计局 8 月 14 日公布的数据中，全国 70 个大中城市的房价出现 普涨情况（数字大于 100）：
如图所示，7 月份全国 70 个大中城市的房价，有 59 个对比 6 月上涨，62 个对比 2019 年 7 月上涨。
甚至有不少专家喊出，“今年房价是未来五年的最低位，且买且珍惜”。
反对买房的观点也不少：
全球累计确诊新冠人数已经超过 2500 万，现存确诊接近 700 万，全球经济还处于回血阶段。
经济不好、失业变多、收入下降，现在的基本面根本无法支撑房价上涨。
在刚过去的 7 月份，深圳、杭州、南京等地出台新一轮的 限购政策，我国 “房住不炒” 的基调并没有改变。
7 月 15 日，深圳公布了最新的限购政策 “深八条”。其中要求，深户要落户满3年、且社保/个税交满 3 年，非深户社保/个税交满 5 年，这样才有资格买房……
其实，每笔交易都同时有买方和卖方，市场永远有人看涨，也永远有人看跌。
现在是不是买房的最佳时刻？恐怕没有人能给你 100% 准确的回答。
“穷人” 总想抄答案，随波逐流，而 “富人” 坚持独立思考，并且愿意为自己的行动负责。
如果你本来就有买房计划，有能力拿出首付，也有充足的还款能力，那么我们接下来，就按刚需房、置换房、投资房、学位房，分别讲清楚购买的技巧。
二、如何买对人生中的第一套房？
中国人向来有 “恋房情结”，毫不夸张地说，有房子才有完整的家。
但对于刚需来说，要在最没经验的年纪，做最重要的决定，如何才能买对人生中的第一套房？
1、买房怎么选择最佳地段？
李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”
良好的地段，上下班交通方便，各种生活配套应有尽有，幸福指数远超平均水平。
为了方便大家，我们总结了一个快速判断表：
直接说结论：
不同人对地段的要求不一样，上班族可能更关注交通，宝妈宝爸可能更关心学校配套，你可以根据自己的实际情况来挑选。
在 8 月的「 你好Club 」活动中，一位读者 @Jenny 跟我们分享了 挑选地段的教训：
她在 2017 年买了广州郊区的二手房，当时觉得价格便宜、环境安静，而且终于有一套属于自己的房子，兴奋了好一阵子，但住下来却越来越后悔……
由于在天河区的 CBD 上班，每天早早就得起床，走路加地铁要一个半小时，感觉生命都浪费在路上。
而且房子周边都是农村，连大一点的商场都没有，平时想买点东西都要往市区跑，非常不方便。
最麻烦的是，附近的学校都不怎么样，儿子还有 3 年就要上小学了，每次一想起这件事就觉得头疼……
“我真是肠子都悔青了。”
这句话她在分享中反复说过很多遍，希望大家看完后，对地段挑选有更深刻的理解。
2、什么样的房子更好住？
除了要找到合适的地段，同一个小区里每套房子的楼层、户型、朝向都不一样。哪种房子住起来会更舒适？
我们同样总结了一份挑选要点：
下面我们逐项说说：
① 户型怎么选？
想知道什么户型是好的，可以先看看什么是不好的。
网上有一篇爆文叫做 “史上十大奇葩户型” ，相信你一辈子都想象不到，房子还能建成这样？
奇葩 1：跑道户型
奇葩 2：虎口户型
奇葩 3：高跟鞋户型
上面这些户型，要么长得 “又长又窄”、“三尖八角”，连家具都不知道往哪里放；要么寓意不好，像虎口、跑路，听起来就让人不舒服，住起来就更加让人别扭。
其实一个好户型，最重要的是方方正正，就像下面这样：
特别是在寸金尺土的一线城市，房子可能不会很大，一个方正的户型可以把面积充分利用好。
另外户型的 功能分区 也要合理，避免出现从主卧上个厕所要横穿整个客厅、餐厅正对着厕所等情况。
② 朝向怎么选？
一般来说，南北通透是最好的。也就是说，南北都有窗户或者阳台，能够保证空气对流。
当然南北通透的房子也是最抢手的，如果买不到，朝南、朝东南、朝东，也是比较好的选择。
如果再加上一个大大的落地窗，阳光照进房间来会非常敞亮，让人心情舒畅。
其次是 西南，不过夏天的时候西晒比较厉害，房子会感觉热一些。
最次是 朝北，采光最差，冬天阴冷，能不选就不要选。
③ 楼层怎么选？
我们都知道，一样的房子，不同的楼层，价格可以相差好几万。
而楼层的选择，可以从几个方面来考虑：
高楼层的好处，主要是采光好、视野开阔、安静，不过如果是顶层，要注意夏天暴晒和雨天漏水。
如果楼层太高，首先要重点关注 消防，毕竟消防车的救援高度也是有限的。其次要关注 梯户比，如果电梯太少，早上赶上班就只能干焦急。
如果家里有老人，可能低楼层会更方便。万一电梯坏了，即便是年轻人，爬几十层楼也会吃不消。
④ 装修怎么选？
在选房的过程中，装修也是让人纠结的地方。我们来对比两种情况：
直接说结论：
另外，精装房的总价也会更高。好处是装修钱可以顺便一起贷款，坏处是首付也要多一些。
⑤ 小区环境怎么选？
第一次买房的人很容易忽略这点，我们的房子不是独栋别墅，楼盘的小区环境同样重要。
一个良好的小区环境，最好有 充足的绿化和娱乐健身设施，想想如果你家楼下就是一个小型公园，幸福感会加分不少。
挑房的时候还要尽量 避开噪音源，例如停车场出入口、主干道旁边等。
最后一点就是 物业服务，经历过新冠疫情之后，相信大家都知道物业管理有多重要。
3、手头紧，如何贷款最省钱？
刚需一般手头都比较紧，如何攒首付、如何贷款最省钱，都必须提前做好功课。
关于如何理财攒房子的首付，可以参考「 你好 Club 」上一期万字长文《手把手教你基金定投》。
今天我们带你掌握房贷的技巧：
① 哪种贷款最划算？
银行的房贷主要分为两种，它们的差别如下：
其实，银行对房贷的要求并不高，因为房子就是很好的抵押物。只要你的信用卡有按时还款，信用记录良好，而且 工作收入稳定，任何人都能申请。
两种贷款最主要的差别是 利率 不一样。以首套房、贷款 100 万、30 年还款为例：
商业贷款的利率大约是 5.4%，每月需要还 5615 元；公积金贷款利率是 3.75%，每月还款 4631 元，两者足足相差 1000 元。
公积金贷款非常优惠，但不是所有人都能贷。以深圳为例：申请公积金贷款之前，至少要缴满 6 个月公积金。
而且它的 贷款额度是有限的，比如深圳最多只能按公积金账户余额的 14 倍来贷款，并且单人不能超过 50 万，夫妻双方不能超过 90 万。
如果你想买一套 200 万的房子，首付 60 万，公积金贷款 50 万，剩下的 90 万就要办理商业贷款。这种情况也就是所谓的 “组合贷款”。
② 怎样还款最省钱？
第一次贷款很容易搞蒙，除了房贷有两种，还款方式也有两种：
这里以贷款 100 万，30 年还款为例，看看怎样还款更划算？
直接说结论：
两种方式没有绝对的好坏，如果你不想给银行交那么多利息，平时也没什么理财渠道，那选择等额本金就好。
如果你不想把自己逼得太紧，选择等额本息也未尝不可。每月多出来的钱，还可以用来进修自己，或者学习理财。
③ 如何使用房贷计算器？
现在买房和贷款都是抢着来的，你没想清楚就下一个先来，如果你去过售楼部，相信会对那种紧张气氛印象深刻。
所以「 你好 Club 」建议你提前做好准备，例如学会使用“房贷计算器”。
这个小工具非常好用，上面的还款金额就是这样算出来的。在百度或微信，随便搜索就能找到很多。
使用方法也非常简单，选好贷款类型，填好金额和利率，点击计算就可以了。
注意图中有一个地方叫 “LPR”，它相当于以前的基准利率，各家银行在 LPR 的基础上加 “基点”，才是我们最终的贷款利率。
房贷计算器还可以查看，总还款金额和每月还款情况：
计算这些数据，除了为了心里有数，也可以看到某一年的剩余本金是多少，为 提前还款 做准备。
建议大家都去动手试一试，贷款前就先自己算清楚。
④ 常见问题答疑
年轻人一般都没办过贷款，对自己不熟悉的东西，免不了会担心踩坑。
这里也为大家整理了一些常见疑问：
Q：每家银行的贷款利率都是一样的吗？
A：不是的。建议问问楼盘销售，和哪些银行有合作，然后看看哪家利率最低。
不过也不能只看利率，因为有些银行可能会没有贷款额度。如果你着急收楼，利率高一点也得接受。
Q：贷款年限选多少年最好？
A：一般建议按 最长年限 来选，例如 30 年就很多人选。
在通货膨胀的情况下，以后你的收入增加了，就会觉得还款会越来越轻松。
而且通过拉长还款期限，每月少还一些，省下来的钱还可以用来进修，或者学习理财。
Q：银行说我还款能力不够，怎么办？
A：年轻人收入相对不高，如果还款能力不够，可以 增加父母或者配偶作为共同还款人。
你每月还款的金额，不能超过几个人总收入的 50%。
Q：房贷利率是几十年固定不变的吗？
A：贷款合同签订后，房贷利率一般每年调整一次，具体要看合同怎么写。
对房贷来说，银行不会采用固定利率，因为几十年后的经济无法预测，万一银行收的利息还不够成本，那就亏大了。
Q：房贷要不要提前还款？
A：房贷基本上是我们这辈子能借到的最便宜的钱，如果你善于理财，那就可以拿钱生钱，没必要提前还。
但如果你手头上有一笔闲钱，也不知道要干嘛，提前还款也是可以的，起码利息可以少交一点。
提前还款一般要 额外收手续费，具体可以咨询银行。
4、买房还需要支付哪些费用？
平时出去吃饭，除了饭菜要收钱，饭店还会额外收我们 “茶位费”、“服务费” 等等，其实买房也是一样的。
除了房子的价格，你还要多准备几笔钱。以总价 100 万、80 平米的房子为例：
由此可见，房子并不是明码实价，表面上是 100 万，实际上你要交的钱超过 103 万。
还好这些钱不需要你一次性交，如果你买的是一手房，从买房到交房一般都有 1 年以上的时间，可以让你先缓一缓。
5、买一手房还需要注意什么？
房子是我们最贵重的财产，买房的一些细节也不能掉以轻心。这里举几个常见注意事项：
① 确认五证齐全
国家规定，开发商要卖房，必须五证齐全。具体包括：
这些证书一般会挂在售楼部显眼的地方，如果没找到，可以问销售拿来看看。
② 区分订金和定金
两种金只有一字之差，听着都差不多，但却完全不是一回事。
看房的时候，销售都会怂恿我们交钱，订金是可以随时退的，而一旦转为定金就不能退了。
如果没有考虑清楚，千万不要随便交定金。
③ 买房送面积？
在计算房价时，房子的阳台、入户花园、飘窗等，都只按一半面积计算，另一半相当于是 “送” 的。
这是一种很常见的促销手法，其实羊毛出在羊身上，只要房子每平米的单价提高一点，开发商想怎么送就怎么送。
④ 买房送车位？
开发商送的车位，分为 产权车位 和 车位使用权。
产权车位签的是《购房合同》，将来有房产证，可以自由买卖。而车位使用权签的是《租赁协议》，等于长期租给你，无法自由买卖。
6、买二手房需要注意什么？
一手房是跟开发商买的，而二手房都是跟私人购买，需要注意的地方也有所不同。
① 核实房子到底是谁的？
最直接的方法就是看《房产证》，上面写的 产权人 是谁？
如果这套房子有几个产权人，那么需要所有人同意才能出售。如果对方已婚，还要看看是不是夫妻共同财产。
对于婚前财产，一个人签字就能出售；而对于婚后财产，夫妻双方都要到场签字。
除了房产证，我们还要去房管局 “查册”。
这份资料相当于房子的 “身份证”，不但可以看到产权人，还能看到有没有 银行抵押，有没有被 法院查封。
如果业主不配合查册，那么就要小心了，房子可能有问题。
② 卖家户口迁出了吗？
原业主的户口不迁出，新业主是无法迁入的。
在签合同前就要问清楚，卖家户口有没有迁出？什么时候迁出？
③ 房子有无租约？
如果房租合同还没有到期，租客就有权继续住在房子里。所以买房前，就要让卖家把租约处理掉。
千万不要欢欢喜喜买套房，结果发现自己还住不进去。
④ 做好交易资金托管
房子动辄就是几十万，所以资金的安全性一定不能掉以轻心。
像卖家卷款跑路、房子被查封过不了户……这些情况都时有发生。因此，不要为了省一点费用铤而走险。
很多中介都能帮你办理资金托管，在房子办好过户前，先把钱放在银行的监管账户，千万不要直接把钱给卖家。
以上这些就是「 你好Club 」为大家总结的刚需房购买攻略。
很多刚需都是掏空家里 6 个钱包才凑够买房钱，希望这份攻略能帮你少走弯路，一次性就买对。
三、想改善生活，置换房怎么选？
大多数人的第一套房子或多或少都有些遗憾，想着等日后攒够钱了，再换套好的。
换房子的理由因人而异，比如想要更大的房子、更好的地段、更好的学校……
那么，置换房又有什么技巧呢？
1、先买还是先卖？
这里跟大家分享一个 “置换房子，钱房两空”的 案例：
李姐一家四口住在 5 楼，考虑到婆婆行动不便，于是找到中介，想换套 1 楼的房子。
中介让李姐签了两份合同，买和卖同时进行，声称这样能更快住上新房子，自己也操作过很多次，完全没问题。
没过几天，李姐就看中 1 套房子并且交了定金，中介也很勤奋，天天带人来看李姐的房子，很快就找到意向买家。
不过后来，买李姐房子的人反悔了，既没交定金也没签合同。后来，中介非但没有把李姐的房子卖出去，还辞职消失了。
李姐没收到卖房的钱，自然也付不起 1 楼的首付。最终被 1 楼的房主起诉毁约，赔了 30 多万违约金……
现实中，还有很多像李姐这样遭遇的人。资金不足的情况下，最保险的方法是 先卖后买：
先保证自己的旧房子能卖出去，签了合同、收到首付款、完成房贷审批，然后再去买新房 ，否则很容易落得 “钱房两空”。
此外，中介的话不能完全相信，你认为有问题的地方，一定要 把口头承诺落实到合同上。
2、房子如何卖出高价？
置换房，不仅要和卖家讨价还价，争取更多的优惠；还得和买家打心理战，守住底价的同时，尽量卖出高价。
那么，自己的旧房子，怎样才能卖更多钱呢？
① 打扮好看的卖相
这是一个看颜值的时代，美女通常会受到更好的待遇。
所以，房子就像待嫁的姑娘，要想高嫁，相亲前就得好好装扮。如果房子脏乱差，看房的人第一眼就 pass 掉了。
卖房前，打扫干净是基础，其次还要花点心思去包装。比如把墙漆重刷一遍，换一下灯和窗帘，房间就焕然一新了。
这些花几千块就能搞定，房子多卖几万不成问题，何乐而不为呢？
此外，带家电家具通常是加分项，但如果家具太老破旧，那会减分，宁愿不要。
总之，想要房子多卖点钱，就得花点心思。如果买家一看房，就有一种立马入住的冲动，那你就赢了。
② 利用从众心理
大家应该都听说过 “羊群效应”，喜茶在刚开业的时候，雇人在门口排队，刻意制造一种很热闹很抢手的氛围。
其实，卖房也是同样的道理。你可以将看房的人安排在同一时间，营造出房子很抢手的氛围。
另外，小区楼下这么多中介，记得把房源都挂上。让更多人来看房，竞价者才会多，你才能找到出价最高的人。
③ 做好形象管理
有时候，细节决定成败。没经验的人卖房，通常都会忽略这一点， 打造良好的个人形象。
回想一下你自己买房的时候，绝对不会找一个邋遢的销售，因为你从心底里就觉得这人不靠谱。
越高端的楼盘，销售的穿着打扮就越有气质。现在，你就是自己房子的销售。
当你出现在看房客面前，穿戴整洁、精神有气质，这样才会给人留下一个好印象。别人也更乐意跟你沟通房子的细节。
④ 想一个高大上的卖房理由
为什么要卖房？这是多数看房客会问到的问题。
这时候，可以适当美化一下理由 。例如家里小孩考上好的学校要过去陪读，工作升职被调去别的城市等等。
暗示这套房子会带来好运，这是一个 加分项。但如果你说急需用钱之类的理由，那么对方势必会狠狠砍价。
虽然这样做不够诚实，但是这种 “white lie” 也不会损害对方的利益，属于无伤大雅。
置换房的技巧就讲到这里，能换房的都不是第一次买房了，相对刚需来说，经验也会更丰富一些。如果你有更好的经验，也欢迎在底下留言分享 ：）
下面「 你好Club 」继续为大家讲解投资房。
四、投资房怎么选，才能赚得更多？
如果你问 2020 年最火的投资品种是什么，那答案一定是股市。
特别是创业板指数，已经从年初的 1800 点，涨到现在的 2800 点，升值 55%！
但正如我们在《手把手教你基金定投》中说过，做投资一定要有 逆向思维：
中国股市向来是 “牛短熊长”，如果未来牛市结束，天量的资金又将奔向何方？房地产会不会是一个机会？
虽然我们无法预测未来，但机会总是青睐有准备的人。下面我们就来了解下：投资房要怎么选，才能赚得更多？
1、投资房怎么选城市？
有人说，投资房地产等于投资城市的股票，要想涨得快，先要选中基本面好的城市。
虽然很多城市都有限购，但只要提前准备，还是有变通方法的。比如我们有位同事，户口在佛山，社保在深圳，两个地方都有购房资格……
那么，如何挑选一个适合投资的城市呢？
关键 1：经济发展要好
房价的涨跌，底层逻辑还是 供给和需求。
要想一个城市的购房需求旺盛，首先就要 经济发展好，大家的收入高。毕竟，没有购买力的需求，只是美好的愿望而已。
根据最新数据，深圳的上市公司数量已经超过 300 家，仅次于北京。像华为、腾讯、平安、招行等都是深圳的知名企业，他们的员工收入也比全国平均水平高出一大截。
目前，深圳的房价已经全国第一。毫不夸张地说，经济是房价上涨最重要的基本面。
当然，也不是说所有人都要来深圳买房。大家可以参考每年的 “全国城市 GDP 排行榜”，一二线城市的经济发展相对会更好。
关键 2：人口不断增多
经济发展好，决定大家有没有钱买房，人口不断流入，决定有钱买房的人多不多。两者相辅相成，共同影响需求。
2019 年人口增长前十的城市如下：
很明显，这些城市都是经济发展比较好的。
好的经济会不断吸引年轻的优秀的人才，这样才有持续的购买力。如果你要投资房产，可以优先考虑这种城市。
其他城市的人口流入情况，可以通过当地统计局官网查询。
关键 3：土地供应不足
要预估房价走势，单看需求还不行，我们还要看供给：
一座城市的土地供应，会逐渐演变成房屋供应，当土地供不应求时，就会带动房价上涨。
从 2015 到 2018 年，深圳常住人口增加了 200 多万，在 2019 年更是成为人口流入第二多的城市。
而深圳的土地供应却很紧张，它的面积还不到上海和广州的三分之一。地少人多，购房需求量又大，最终导致供不应求，房价暴涨。
当然话又说回来，房地产也不能只看供给和需求，因为它并不是一个完全开放的市场。
目前，全国多个城市都有限购，有时候你看中也不一定能买。建议你更多地参考上面的思路，在分析自己所在城市的时候，也可以用到。
授人以鱼，不如授人以渔，这也是「 你好 Club 」 一直以来的理念。
2、投资什么样的房子涨价快？
投资一定要学会换位思考，我们自己买房的时候，最看重的就是地段。其实买投资房也是一样，选对地段已经成功了 50%。
那么，什么样的地段最能升值？前面已经分享过刚需房的地段挑选方法，这里再分享一个实操技巧：看控规图。
所谓控规，就是政府对城市的规划，各个地块打算用来干什么。这份文件一般在 当地国土局的官网 就能找到。
例如下面这张图：
我们可以看到，每个地块的颜 {MOD}都不一样，对于投资买房，主要看 黄 {MOD}和红 {MOD}区域 就可以了。
如果黄 {MOD}集中，且周边没什么红 {MOD}，那么这是一个住宅区；如果红 {MOD}比较多，代表这一块写字楼多，商业发展得好，能提供大量的工作岗位。
大家都喜欢在公司附近租房和买房，那么这个地方的租金和房价，都会有一个很好的趋势。
之前也有一位上海的读者 @Sofia 跟我们分享，她家附近已经不批居住用地了，新建的都是超高层甲级写字楼，房子根本就不愁租，房价也在逐年上涨。
因此在选房时，商业用地的占比 也是一个重要的参考指标。
不过，这个方法非常考验政府的规划能力，也有一些城市的 CBD 喊了很多年都没建起来。
因此，看控规选房也不是稳赚不赔的。还是那句话，学习思路更重要。
3、投资房要避开哪些坑？
每枚硬币都有正反两面，除了要知道哪些房子升值快，我们还要知道哪些房子最好不要碰。
避坑 1：没有学区的老破旧
老破旧的房子，不但房龄大、日久失修、没有电梯，而且没有物业、卫生环境差、人流也复杂。
这种房子虽然便宜，但是没有什么投资价值。除非是名校学区房，否则直接 Pass。
避坑 2：远郊盘
郊区的自然环境肯定比市中心好，但各种配套设施都不是很成熟，无论上班还是娱乐，都非常不方便。
除非后续会修地铁，或者城市发展区域改变，要不然就尽量不要选，你自己不喜欢住，愿意接手的人也肯定少一些。
避坑 3：价格过分便宜的
如果一个区域已经比较成熟，但区域内有价格特别低的房子，一定要谨慎投资。
因为一分钱一分货，便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子发生过命案，业主只好把房价压得很低。
这种房子要么暴赚，要么烂在手里，普通人还是敬而远之吧。
4、投资房的收益怎么算？
投资房的收益分为两部分，一个是租金，另一个是买卖差价。
租金回报率 = 月租金 × 12 / 总房价
比如说，你花 100 万买了一套房子，每个月能收 3000 租金，那么租金回报率就是 3.6%。
具体的租金水平，你可以上各种中介 APP 看看，例如贝壳、安居客、蘑菇租房等等。
租金回报率不能孤立来看，因为资金是有 “机会成本” 的，同样的 100 万，你可以用来买房，也可以买理财产品。
如果理财产品的收益比 3.6% 高，那买房就显得不太划算了，因为买卖房子的手续非常麻烦，而理财产品相对省心很多。
当然，大部分人投资房子并不是为了收租金，大家更看重的是房子的升值。
总价 100 万的房子，自己出 30 万首付，贷款 70 万，如果房价涨到 150 万，相当于我们用 30 万赚了 50 万，收益率 167%！
这只是一种粗略的算法，如果你想算得更精确，需要用到 IRR 工具。具体使用方法，可以关注我们的矩阵号「 深蓝保 」，回复关键字 “IRR”。
在过去十年，不少人就是通过不断地买房卖房，积累了巨额财富，实现了阶级的跃迁。
未来十年，房地产投资又将改变多少人的命运？我们拭目以待。
五、想读名校，学位房怎么选？
中国的房地产市场，总有一群 “神奇物种”，它们就是千金难买的 名校学位房。
即使房子老破旧，仍有不少家长去疯抢，为的就是给小孩上个牛逼点的学校，赢在起跑线上。
今天也和大家分享一些挑选要点：
1、学位房 VS 学区房，别傻傻分不清
不管是哪里的房，只要和名校挂上钩，房子的价位立马就会上一个台阶。
学区房和学位房听上去差不多，但其实不是一回事：
简单来说，学位房的入学资格更加明确，价值自然也更高。
那么，学位房该怎么买？又有哪些需要避开的坑？
2、首要任务：选中心仪学校
古有孟母为子三迁，今有愿意为孩子的优质教育砸上数百万的家长。
北京一个 10m² 的「过道学位房」，根本不能住，就可以挂牌叫价 150 万。
与其说买学位房，还不如说给小孩买一张上学的进门卡。因此，学校牛不牛逼，排名靠不靠前，是你买学位房最核心的挑选要素。
教育局官方一般不会给学校排名，怕引起家长学生的焦虑。但可以根据该区域各学校历年的成绩分数线作出判断。
像深圳民间一直有这种说法：读深圳十大高中，上全国一本高校。
只要你的孩子入读这些高中，就意味着半只脚踏进一本学校的大门。不过，名校旁边的房价势必高出好几倍。
深圳罗湖区重点小学学位房，面积约 45 平米，房龄超 20 年，报价 400 多万。而同样的价格能在郊区买个 110 平米的大新房。
因此也有人说，现在的教育不是考学生能力，而是考家长的经济实力。
3、买学位房，这 3 点要注意！
学位房被称为 “最刚的刚需、最稀缺的资源”，一线城市的优质学位房动辄几百上千万。
那么，购买学位房需要注意什么？我们整理出以下 3 点，不知道可能会吃大亏。
① 提早入手准备
三四月份是学位房最火爆的时候，房价通常被抬得最高。
因此，建议大家错开高峰期，提前几个月就要做好入手准备。
如果等到四月底才买，房子可能早被抢光，小孩也可能错过五月最早的那一批招生。
此外，有些学校对 买房时间 是有要求的。
总之，为了保证小孩顺利上学，你越提前准备越保险。
② 学位是否被锁定？
如果学位被原业主的孩子锁定，你的孩子就无法在该学校上学。
根据学校和地区政策不同，有锁定 3 年、 6 年的，也有锁定 9 年的。
为了保险起见，买学位房前，你需要到学校实地确认，并查看原业主户口是否已迁走，原业主小孩是否已经毕业。
③ 面积是否买小了？
有些地区或学校，会再设置一道门槛：房子面积符合要求，小孩才能入学。
比如广州越秀区出台，房产证面积少于 30 平，无法享受划分学位。
虽然有种嫌贫爱富的作风，但重点学校人人都想挤进去，名额供不应求，也是无奈之举。
4、两大风险，不容忽视！
在过去，学位房往往被认为是“风险低、增值空间大”的好产品。其实，它的风险也不容忽视：
风险 1：学位地段可能调整
一些公办学校的招生范围，每年都会或多或少进行调整。这也意味着，家长花大价钱买到手的名校学位房，有可能会打水漂。
像之前闹的沸沸扬扬的深圳龙华网红盘壹城中心，开盘时开发商承诺“买房送名校学位”，但后来学位名额超标，壹城中心的小孩无法全部就读，有的可能要被分流到其他学校。
类似的事件屡见不鲜，这也是购房者需要注意的一点。
风险2：学校排名下滑
买学位房就像炒股，最重要的是判断趋势。
有些学校是潜力股，过去不咋地，但越办越牛。也有些学校就像地雷股，曾经不可一世，如今黯淡无光。
如果不幸遇到学校排名下滑，不仅影响孩子的升学，而且房子日后转卖也比较难。
因此买学位房前，可以实地走访往届学生和家长，多方面打探一下学校的口碑。
名校对孩子成长的作用是毋容置疑的，但万一进不了名校，也不意味着孩子接受不到良好的教育。
俞敏洪曾说：学校教育只占教育的 30%，剩下 60% 是家庭教育，10% 是社会教育。
由此可见，良好的家庭教育也不能忽视。是否能上名校，咱们尽力而为就好。
【后记】
有人说，买房子跟找对象一样，没有百分百完美的。
你每设定一个要求，候选的房子就被筛掉一批。如果条条框框太多，就极难遇到称心如意的。
所以也有人说，买房有时候也是一种妥协。
但无论如何，拥有一套属于自己的房子，能让人更有幸福感和安全感。希望今天分享的干货，能真正帮到你们。
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