感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。

每个人买房，都希望能抄到最底。

但新房市场波云诡谲，你很难猜到开发商的底在哪里。

而二手市场，你很容易在贝壳上查到近期房源成交价（前提是非冷门小区），再参考挂牌价来推算。

但依然不能算出小区准确的底价，而我认为法拍成交价，才是一个小区相对比较长阶段的底价。

尤其位于城市核心地段的法拍房，未开拍就吸引大量围观，过程相当激烈，峰回路转几十个回合，最终溢价落锤。

下面就来看看禅南顺三区，刚拍或即将开拍的热门法拍房，都是极具代表性的大户型。

有炒家已经盘下，套利100万 ，你是不是觉得你也可以？

南海区✦

先看在本月初，拍出的两组位于千灯湖创鸿水韵尚都的房源，说是两套大平层。

实际都是2套三房打通而来，成交后可申请“双证合一”。

第一组位于4栋32楼（总高39层），由2套95㎡三房打通使用，带装修，总建面约191㎡，成交总价约589万，折合单价约3.08万/㎡。

另一组在同栋的33楼，情况大致与上一组相同，毛坯，成交总价约597万，折合单价约3.12万/㎡。

是的，豪宅的毛坯价可是比带装修还要贵，有钱人好毛坯这口。

当时我们也有朋友参与了两套房的喊价，但没坚持到最后，去到560万就收手了。

该盘在贝壳上成交不多，10月底有成交低楼层190㎡的大平层，单价约3.46万/㎡，相比此次法拍少说也有大几十万的价差。

在创鸿隔壁的中海千灯湖花园，也有一套190㎡大平层将在本月下旬开拍，起拍价约684万，折合单价约3.6万/㎡。

同一小区的同面积房源的挂牌价，从4.7-6万/㎡不等。

但该房源的评估总价约977.5万，折合单价5.1万/㎡，想必开拍又是一场富豪混战。

该盘10月底有成交一套高楼层近190㎡的大平层，单价约4.7万/㎡，总价和挂牌价相差200万，到时候一场血战怕是免不了了。

保利花园三期一套约144㎡的改善户型将在明年初开拍，起拍总价386万，折合单价约2.68万/㎡。

该小区对口灯湖小学 灯湖中学，1公里范围内有万达广场、金融高新区站等配套，地段相当优秀，就是外立面看着显旧。

该盘二手房在9月有成交高低楼层140多㎡的改善大户型，单价约4.5-4.8万/㎡，相比此次起拍价少说也有200多万的价差。

位于桂城东的怡翠花园，2005年建，是桂城东“五大金刚”中最老的电梯楼。

本月底将开拍一套174㎡四房单位，起拍总价约317万，折合单价约1.82万/㎡。

楼盘位于桂城核心地段，居住氛围浓厚，教商医地铁等配套均在舒适脚程里。

贝壳上与该法拍房相近面积的房源，要价2.6-2.9万/㎡，单从价格上说是划算。

该盘二手大户型在贝壳上成交少，8月有成交高楼层225多㎡的大户型，单价约2.46万/㎡，和起拍价目测价差有100万。

禅城区✦

来到禅城老牌富人区，龙光天湖郦都一套224㎡的王座大平层在今天开拍。

以717万成交，溢价310万，成交单价3.2万/㎡，溢价率76%，激战85轮才决出胜负，这个成交价，性价比很高啊。

回想它起拍总价才407万，折合单价才1.81万/㎡。

该盘二手大户型在贝壳上成交少，听说是诚心卖的业主极少，而且内部流通率很高。

7月有成交的非王座中楼层191㎡的大户型，单价约2.95万/㎡，但去年2月成交的王座大平层去到了4.1万/㎡，和本次法拍也有200来万的价差。

顺德区✦

为了佛山新城一线望江的保利东湾组团--保利东滨一套192㎡毛坯大平层原本已经上架，要在昨天开拍。

位于于14栋11楼（总高39层），阳台北向望东平河。起拍总价约265万，折合单价约1.38万/㎡。

但是临近开拍时，估计是原业主力挽狂澜，及时将涉及的金钱债务还清，这才保住了这套房，让参拍的人扑了个空。

东滨组团的大平层在贝壳上成交极少，最近只能找到更小面积的成交价。

不过今年4月有一套东滨的185平，差不多的楼层法拍成交价为440万，单价约为2.38万/㎡。

为啥普通住宅法拍房的关注度，远不如豪宅法拍房？

首先，因为前者的起拍价与评估价差距小，能占的便宜不够多，套利空间不够大；

其次，在绝大多数人眼里，法拍房的水很深。普通买家根本把持不住，不敢去冒风险。

但是对于实力的豪宅买家而言，有那身家摆着，他们的视野、人脉比普通买家更广，抗风险能力更强，甚至还能打探到更多内幕消息。

所以有钱人的钱，可不是大风随便刮来的，那也是多年的人脉积累、人生阅历博来的。

所以有的“法拍玩家”有自己的律师团队，人精得很，专门吃这些低价笋货。拍到手后，等手续完备，可能都不用多等，就开始找下家加价出货。

法拍房肯定不是普通购房者玩得起的，如果你真想玩，那就花钱找靠谱的律师团队辅佐，不要吝啬那点安保费。

佛山买房，问问楼司令吧！

司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。