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楼市套利空间消失
“济南楼市凉了，而且凉得速度有点快”！一位在地产圈拼打七年的小伙伴向观察君感慨：曾经拥挤抢房的买房人，仿佛一夜之间全部消失了，消失得无影无踪。
观察君不会安慰人，只会帮他分析：近一两年来，市场需求一直在透支之中，买房人的断崖式减少，难道不是在情理之中吗？
是的，从2016年年初至今年年中，很多城市的楼市需求都在透支之中！
什么“透支”？透支，就是本应该是未来的需求，却提前释放了！就像信用卡，本来是你将来赚了钱才能花费，但有了信用卡，可以在赚到钱之前就能花费。
在近两三年的房价上涨中，市场需求一直在透支！透支的原因很简单，大家都意识到，房价在涨涨涨，晚买一天，可能就少一个个厨房！
所以，本来是将来才有的住房需求，被提前释放；本来是可有可无的住房需求，被全部激发。
在过去两年，我们身边到有很多这样的故事：我要给儿子买套房子。可如果你问他，你儿子多大？他会回答，四五岁了！甚至是，刚刚出生！
没有远虑必有近忧，但为几岁的孩子买房子，那并不是远虑，那只是被疯涨的房价逼迫的！
透支还有另外一个原因：区域性的套利空间！
还记得，当工业北的土地楼面地价拍到了近万元，周边恒大城项目的房子才只有1.2万元；当唐冶的土地拍到了1.2万元，周边绿地城的房价才只有1.1万元元左右！
大家不是傻瓜。所有人都明白，周边其他楼盘将来一定会更贵，而正在销售的楼盘是被低估的资产包！套利的机会就在你面前：现在花一万一二买房，将来这个价格是买不到了！
当大家明白这一点，大家都会做出非常理性的选择：只要有钱，只要不限购，坚决买入！
但现在，济南房价上涨通道已经改变，套利空间也消失殆尽了！
在唐冶市场，虽然一万二三的土地价格让大家预期开发商的成本将达到两万，但是，当开发商采取了“大高层配别墅”的奇葩产品之后，大高层的价格平台只有一万六七，别墅才是开发商赚钱的产品。
如此，唐冶市场套利空间已经消失。
再看汉峪片区，低密度土地的成本曾经拍到2万以上，普通住宅的成本也曾拍到1.7万以上。而目前，周边的住宅价格平台在2万左右，套利空间貌似还在。
但是，汉峪片区的很多开发商站岗已定！而且，汉峪片区目前的高端住宅价格已经达到两万五六，那些高价地项目未来也会打高逼格的产品，跟目前所售2万左右的产品并不相同。
如此，汉峪套利空间也已经没了。
实际上，当济南楼市放量供应，产品在短期内出现供过于求，很多片区的套利空间自然而然就不复存在了！因为，有些开发商注定是要站岗了。
2
谁还在买房？
房价已经不涨了，套利空间也没有了。
一位小伙伴很好奇地问我们：既然如此，谁还选择在当前的局面下买房？或者是，当前买房的人都是什么心态？
观察君一位朋友，三十好几岁了却还没有买房，但他决定最近买房了。
这位朋友也曾是位学霸，在一所985院校毕业后，去了北京工作。在北京闯荡几年，赚了一些打工钱。但他没有买房，却跟朋友做起了生意。只不过，命运给他开了个玩笑，它的生意遭遇了骗局，雪本无归……
生意失败后他回到济南，在一个国营企业安安分分地找了一份工作。
如今，孩子已经两三岁，但他还没有房子，跟老婆、孩子租了一套两室一厅，每个月房租就要1900元。
他需要一套房子！而且，随着孩子越来越大，这个需求正越来越迫切！要不然，将来上学都是个麻烦的事情。
他最近决定买房，原因无他：他和妻子终于凑够了首付！他们需要一套属于自己的房子，一个属于自己“窝”，仅此而已。
对于房价的涨跌，他并没有考虑太多。但如果有人问他，房价如果跌了怎么办？他也会很疑虑：房价真的跌了怎么办？
但生活并不会给他太多的考虑时间，这世上也永远没有无任何风险的完美决策。他非常急迫的需要买房，而且他觉得房价不会“应该”不会大跌，现在他又能付起首付，如此简单而已……
说这么多，只是想说一件事情：对于很多人来说，他们没有退路！他们需要一个窝，非常急迫的需要一个窝！而房价的不确定性虽然有，但在大跌风险微乎其微的情况下，他们依然会选择买入。
还有一些人，他们依然在“投资”。
“如果你手里现在有200万，10年后，你觉得这200万还能买多少东西？”一位小伙伴如此问观察君。
他在问我，但实际上他自己已经有很明确答案。“10年后济南的房价会是多少？5年后济南房价又是多少？还能用一万五买到房子吗？如果用长远的角度看，5年的视角，10年的视角，现在为什么不敢买？”他很坚定地如此说道！
对投资房产的小伙伴，我们向来不予以评论。我们只是想说，现在依然一些投资客寻找机会。
3
房市里没有专家
你要多动自己的脑子
济南未来的房价到底会怎样？
楼市里没有专家，我们每个人需要自己理性、客观、刨除情绪干扰去思考问题！
比如，济南楼市目前供过于求。这种供过于求，是短期现象还是长期现象？它未来的演变路径会是怎样？
我们严重提醒大家留意今年的土地供应总量。我们判断，今年土地供应较去年缩量的可能性较大。
在需求端，城市化进程还在半山腰，买房需求依然很大。
如果只从这两个方面考虑问题，我们相信目前供过于求的局面会是短期现象，起码说应该是中短期现象。
现在也有两个比较严重的问题。
第一个问题，贸易战下一步的演进到底会怎样，会持续到什么程度?
第二个问题，中国劳动力人口拐点已经到来，那么买房需求的拐点什么时候到来？特别是很多地方的房价水平比较高，这会不会加速需求拐点的来临？
不要问我们这两个问题的答案，因为我们自己也没想清楚。
就像观察君的朋友所言：这世上也永远没有无任何风险的完美决策！
在济南房价上涨之势已经结束后，现如今的买房人终于可以慢慢选房子了。
我们认为大家可以适当观望，但不建议大家过分看空房价。过分看空房价、等着房价大跌的小伙伴，他们所面临的风险，仍要远远大于那些年底前后入手，甚至现在入手的小伙伴。
——全文完——