“我们楼盘被限价了，要不然肯定不会这么便宜！”

每每听到这样的营销术语，济南楼市观察都有一个大大的问号，这些楼盘真的限价吗？

我们的困惑在于：如果真的是限价，为什么很多楼盘第一次开始1.2万、第二次开盘1.3万、下一次开盘又是1.4万？

说好的房价不能涨！既然每次都是限价，怎么限价越来越高了呢？这是在纵容房价上涨吗？

实际上，迄今为止，济南市场上并没有真正的限价房！所谓的限价，仅仅是开发商向相关部门的备案价格。这个备案价，是开发商可以“突破”的价格！也正因为如此，我们才能看到很多楼盘一边所谓的“限价”、一边慢慢地涨价！

什么是限价房？

什么情况下会有？

首先要明白一个概念，什么是限价房？

顾名思义，限价房是政府直接对某个楼盘或某个片区进行定价，超过这个价格的房子不能卖！

这里面存在的第一个问题是：政府有什么权力直接定价？

在正常的情况下，政府是无权直接用行政权力干预市场价格的！

去年11月份，合肥有一个楼盘价格比较高，遭到买房人的投诉！相关部门随后向这位买房人明确回复：根据国家政策规定，商品住宅价格实施市场调节价，政府价格部门不得核定商品房价格！

政府不得核定商品房价格，这是在正常情况下。但在非正常情况下呢？

比如还是合肥：自2016年11月份，合肥开始实施“限房价、限地价”的土地拍卖模式。它要求土地竞得人竞得土地后，未来对房屋对售价不得高于2016年10月31日的价格！

一定要注意“限价”的环节：从土地出让开始！

、也就是说，政府卖给开发商土地的时候，就已经明确约定这是“政策性的土地”，不是“市场性的土地”！在这样的情况下，政府就有权力要求对房屋售价进行限制了！

纵观国内各城市的“限价房”，都是这种模式。比如在郑州、武汉。

我们济南呢？我们济南也有这样的限价房，但不是现在，而是不久的将来！

济南已出让2宗限价房用地

其他项目并非真正限价房！

迄今为止，在济南已经出让的土地中，有两宗土地是“限价房”用地。

1宗在孙村片区北部，这个月刚刚成交，拿地人为万科。土地出让文件中明确表示：其中20万平米的产品，未来售价不得超过1.2万元/平方米，且只有在高新东区工作的人才有资格购买。

另1宗在长清南部的高新区创新谷，今年2月成交，济高控股竞得，限价1.1万元/平米，同样只有在创新谷工作的人才有资格购买。

这两个项目的土地刚刚成交，上市时间还未定。而除了这两个项目，济南还有真正的限价房吗？

在近两年的房地产调控政策中，济南的房价一直被政策压着。比如，如果一个楼盘的价格很高，网签速度可能会非常慢。

在济南2016年年底出台的楼市调控政策中也曾明确指出：对销售均价高于开发成本（土地、建安等相关成本）20%以上的住宅项目严格审查，涉嫌暴利的，限制办理商品房预售许可。

但这样的规定，在执行层面上存在困难的。比如在东部东绕城高速以外，某开发商土地成本在1000元以下，现在房子卖一万二三，算是暴利吗？

而且我们也看到，济南东部很多所谓的“限价房”，售价多呈现“稳步”、“小幅”的慢涨格局！这真的是在限价吗？

我们也问过很多开发商的人：济南的楼盘真的有限价吗？

大都会回答：限啊！

但怎么限？没人说得清楚！

我们掌握的比较靠谱的信息是：济南各楼盘所谓的限价，实际上是在申请预售证时，向相关部门的一个备案价格；这个备案价格不是现在才有，而是一直就有！这个备案价格，不是一道杠杆限死的，而是开发商可以争取的！

也正因为如此，我们看到东部很多所谓的“限价”楼盘，一边喊着自己被限价，一边小步慢涨。为什么?因为，所谓的限价，更多地掌握在它们自己的手里！

市场承受的极限在哪里？

别让营销蒙住了自己的眼睛

济南东部所谓的限价房，更多是营销噱头！

东部的房子能不能买？我们一直在说，济南东部，1.5万元以下及左右的楼盘，是值得入手的！因为它们的价格是合适的！

但为什么我们又在说，东部很多楼盘的限价是噱头呢？

因为，我们想让大家更清楚地看清市场：目前东部1.5万左右的价格，对买房人是合适的；但对卖房人来说，也是合适的！这是市场博弈的结果，并不仅仅是政府限制的结果！

我们一直在说，开发商对今年年底的行情很可能过于乐观了！因为，很多开发商的人员已经被自己的营销蒙住了双眼，陷入了自欺欺人的境地！

为什么东部1.5万元的价格是合适的？

以雪山片区为例，目前该片区二手房价格在1.4万至1.7万之间。那么，该片区的期房产品，卖1.3万至1.5万，不是一个很合理的价格吗？

（雪山片区二手房价格）

还有，东部现在1.5万元的楼盘，大都卖得比较好。但是，房子如果涨到1.6、1.7万，就不是很好卖了。比如雪山片区北部某楼盘，近期涨到了1.6万、1.7万，销售压力就比较明显。

还有一个现象，即使1.5万元及以下的楼盘，近期也呈现出一个很明显的特点：小面积户型非常好卖，出来就抢光；稍微大一点的户型，就要难卖一些。为什么？因为大家承受不起！

所以说，目前1.5万左右的价格，对于东部雪山片区、唐冶片区、华山等地来说是一个合适的价格。尤其是，如果开发商想快速周转，就得是这个价格！

结语：警惕年底行情突变

济南楼市观察是为买房人服务的。

但从某种意义上，这篇文章不是为买房人写的。因为，对买房人的建议，这篇文章与以前的观点并无二致。

这篇文章是给房地产业内写的：

在限价房的营销噱头下，在东部高地价的套利预期下，济南楼市存在着透支风险——需要住房的在买，不需要的也在买，因为房子在所谓的“限价”，因为高价地项目要入市。

但问题是，到年底前高价地真的来的时候会怎样？

利多出尽是利空！况且有的利多是假利多！在需求透支后，市场在年底会不会骤然变冷？

济南楼市观察希望看到一个平稳的市场——

目前的市场价格，已经接近买房人的承受极限；有些片区房价在暴涨一倍、两倍之后，急需要一个盘整期。如果济南房价继续往上冲，市场到年底前很可能陷入一个有价无市的状况。

实际上，济南最近部分高价楼盘已经陷入限售迟滞的境地，个别楼盘甚至有降价的消息传出。如果这种现象到年底成为普遍情况，难受的将不仅仅是买房人，还有卖房人。

——全文完——

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