随着济南市启动新一轮大规模的旧城改造,拆迁越来越频繁,特别是中央商务区的高标准货币补偿,一夜暴富的拆迁户让不少市民眼馋。济南二手房市场出现了大批“准拆迁房”,只要跟“拆”字挂钩,房价就噌噌涨。

花50万“潜伏”拆迁房 被套牢五年

济南市民徐女士告诉记者,她早在六年前就“潜伏”进了花园小区,花50多万买了一套破旧的二手房。“当时传言万达要拆花园小区,按魏家庄的补偿来看,提前买一套旧房子,还是很划算的,于是随便找了个顶楼的房子就买了。”她表示,当时因为纷纷猜测要拆迁,房价已经涨了接近1000块。考虑到补偿费用一般比较高,加上各种奖励,回报率还是相当可观的,于是毅然不惜高价买下了“潜力股”。

然后就坐等拆迁补偿。不料,这一等就是好几年,始终没有拆迁的迹象。“全家人都埋怨我,花了一大笔钱,买了个烂房子,租也不好租,卖了又舍不得。熬到2015年春节,眼看潜力股变成垃圾股,实在没有心思再等下去。赶紧便宜卖了,总算解套。”

徐女士称,这是她投资中最失败的一次“潜伏”。

记者了解到,花园小区居民总数大约6000户,确实曾有实力开发商看中了洪楼商圈这块风水宝地,相关部门也做了摸底调查,但终究因为开发成本太高而放弃。到目前为止,该小区还没有明确的动迁计划。拆迁依然停留在传言中。

17万买的房 拆迁户一夜变百万富翁

不可否认的是,随着城市更新的速度加快,拆迁也让一些家庭一夜暴富。市民刘先生就被拆迁大红包砸中了。

13日,他告诉记者,大约12年前,因为手里没有多少钱,只能在市郊买便宜的房源,最终以每平米1100元的价格在华山镇政府附近买了一套140平米的房子,算上地下室总房款大约17万元。他的邻居嫌配套太差,过了几年就以21万的价格转卖了。没想到,赶上了华山片区整体开发,刘先生的房子在被征收之列,评估价格时参照华山珑城新房售价,他一次性领到了100多万的拆迁补偿款。

老刘随即在南部的中海国际社区买了一套小复式带院的商品房,手里还有剩余。“确实沾光了,户型大,买的时候也便宜。算算不但白住这些年,而且平均每年净赚10万。”

他的一个亲戚两年前把解放东路一建新村的老房子以20多万的价格卖掉了,在附近买了一套改善型商品房。不料,今年中央商务区实施大规模拆迁,买家就领到了120多万的补偿款。

“才两年时间,100万就这么倒没了。话说回来,两年前谁也不知道要拆迁啊。”在老刘看来,靠拆迁致富更像撞大运。

未冻结的“准拆迁房”多数都不准

五里牌坊的李女士说,在她的印象中,房子都冻结好几回了,到最后都没了下文,至今也没拆。据说,这次冻结是差不多了,保利在五里牌坊片区开发综合体。“但愿这次能有个准信。”

一位从事基层拆迁工作的人士告诉记者,以前旧城改造多数是先冻结,再针对补偿方案征求居民意见,一般80%以上同意之后才论证可行性。开发商一算经济账,感觉没多少利润就撤了。所以出现冻结多、拆迁少的情况。2013年7月20日实施《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》之后,基本上是先找意向投资商,制定前期规划策划报告、可行性研究报告、安置房源和征收补偿资金落实情况报告,发改、规划、国土等部门确定房屋征收范围后,才发布冻结通告。除非特殊情况,冻结之后都能顺利实施拆迁。

“按照济南市政府248号令,现在冻结之后房子可以过户。但是如果因为过户、析产而增加了补偿费用,政府不予补偿。目前各区对此卡得很严,一般情况下冻结的房产是不会开绿灯交易的。”一位从事旧城改造的职能部门人士称,没有列入冻结范围的所谓“准拆迁房”都不准。

当心打着拆迁旗号卖高价房

济南一位二手房方面的资深人士告诉记者,所谓的“准拆迁房”大多集中在规划要拆但是还没出台具体拆迁方案的区域。这些房子真正成为拆迁房的可能性有多大?最终能不能进入冻结拆迁范围?在二手房买卖市场中,这些信息并不对称。

济南市老房子数量庞大,不可能都在短期内拆迁。对于普通投机者来说,押宝“准拆迁房”风险不小。在冻结之前,没人能给出准信,基本上靠“蒙”。值得注意的是,市场上不少老掉牙的房源打着“拆迁在即”的旗号卖高价。不乏“捕风捉影”者制造假象借机抬高房价,寻找接盘侠。

“拆迁这种事属于不可控因素。就算房子压根跟拆迁不沾边,你自己编个故事画个饼,只要能卖高价,将来即使没拆也不用承担任何责任。”该人士表示,这些老旧住宅如果迟迟没有获批更新改造,或者将来的补偿价低于购买价,高价接盘的投资者不但无法套利,还有可能面临损失。

押宝准拆迁房并非稳赚

济南一位长期在基层从事旧改棚改的人士指出,列入拆迁范围的房产,正常来说,房主是不会轻易转让的,往往会“持房观望”。济南市的房屋征收政策比较优惠,为了让利于民,被征收房子的评估价参照同地段的新建商品房价格。目前济南拆迁房的投资回报率在20%左右,也就是说,评估市价为100万的房子,选择货币补偿的话,加上各种奖励,一般能拿到120万左右。

他表示:“如果明确即将拆迁,房主还要出售,有一种可能就是急需用钱,实在等不到领拆迁补偿款。另外还有一种情况,就是房子产权不清晰,等到拆迁时未必能顺利拿到补偿,干脆卖掉省事。”被从天而降的馅饼砸中,毕竟是概率极低的,押宝“准拆迁房”期待稳赚不赔,也并非易事。

（生活日报记者 赵国陆）

编辑：吴佳